刘晓博：学位房已死？你又被骗了……

　　最近几天，北京西城区即将启动“多校划片”的消息，引起了广泛的关注。DUg豪仕阅读网
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　　很多公众号发布文章，宣布“学位房已死”、“学位房凉凉”，甚至还做出了“快跑！最后的逃命机会只剩两个月！”这类耸人听闻的标题。DUg豪仕阅读网
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　　那么，学位房的价格是否会随着“多学划片”而暴跌？这个概念是否会最终消失？下面谈谈我的看法。DUg豪仕阅读网
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　　北京是全国学位房炒作最厉害的地方，西城区因为中小学学位在北京最优质的，又叠加了金融街（中国最有钱区域）和老城区（很多平房、大杂院），所以学位房闹得最不像话。DUg豪仕阅读网
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　　比如曾在大杂院里，出现了“过道学位房”、“地下学位房”、“仓库学位房”。也就是说，这些房子要么是“大杂院”公用的过道，要么是地下室，要么是没有上下水只能做仓库的房子，总之都没有居住功能，但由于有产权证，对应了名校，所以纷纷被炒出每平米20万到30万的天价。DUg豪仕阅读网
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　　北京市西城区教育委员会日前发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，宣布西城区将实行多校划片入学。具体规定是：DUg豪仕阅读网
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　　1、自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。DUg豪仕阅读网
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　　2、自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。DUg豪仕阅读网
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　　也就是说，北京西城区不仅要多校划片，还要学习深圳“锁定学位”。DUg豪仕阅读网
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　　多校划片的意思是说：三四个小学组成一个共享学区，原来隶属这些学区的住宅，从原来“一套住房对一个学校”，变成了“一套住房对多个学校”。由于小学、初中不能以考试成绩为依据招生，那么抽签基本上是唯一出路。DUg豪仕阅读网
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　　在这个规则下，即便你买了学位房，也要跟周边校区的住户一起，参与名校的抽签。DUg豪仕阅读网
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　　此外，就是锁定学位。一般来说，

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一套房子6年里只能诞生一个小学学位，3年里只能诞生1个初中学位（同一个家庭内部，符合计划生育条件的多子女例外）。锁定的原因，是因为部分城市人口增长太快，而公立学位有限。DUg豪仕阅读网
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　　其实无论多校划片和锁定学位，都不是新鲜事。北京早就搞了大学区制，深圳也有尝试。至于锁定学位，在深圳就更加普遍。DUg豪仕阅读网
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　　我的结论是：学位房是一个全球普遍存在的现象，无论怎样变化，它都不会消失，只是“玩法”会产生较大变化。DUg豪仕阅读网
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　　在美国，优质的学位也会带动周边房价上涨。而房价上涨可以让政府收取的房地产税上升，有能力进一步提升片区的配套、教育资源。这样，就可以产生一个良性互动。DUg豪仕阅读网
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　　在中国，学位房制度诞生之前，读名校往往要领导写条子。由于名校学位过于稀缺，还诞生了很多段子：比如真正的名校只认市领导里书记市长、区领导里书记区长，以及市、区两级教育局长的条子，其他的一概不认，因为认不过来；领导写条子，跟校长之间有秘密约定，横着写的看着办，竖着写的必须办。DUg豪仕阅读网
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　　至于其中产生的腐败，是可想而知的。上世纪90年代中期，我当记者的时候，就听闻有富豪为了上名校给校长送百万名车的，那时房子还没有这么贵。DUg豪仕阅读网
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　　把学位跟住房挂钩，是一个里程碑式的发明。它把名校学位固定化、公开化、透明化了，一方面杜绝了腐败，一方面把名校的溢价通过税收交给了国家。因为学位房普遍价格比较贵，交易频繁，这样会产生大量税费。DUg豪仕阅读网
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　　此外，追逐学位房的“游戏”，可以带动郊区地价上涨，引导人口按照政府意愿流动。比如某城市要开发一个新区，只用把一批学校交给名校办，就可以激活这个新片区，抬升地价、引入人口。如果只是抽签，估计吸引力会大幅降低的。DUg豪仕阅读网
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　　废除学位房、实施大学区，通过抽签看起来很公平。但抽签都是可以被控制的，尤其是在目前人工智能、云技术高度发达的时代，要么被黑客控制，要么被内部人控制，这种弊端很难避免。中国彩票领域出现的腐败案还少吗？他们的抽签不也是公证处见证、电视直播吗？DUg豪仕阅读网
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　　大家记住我的话：大学区全面实施之日，必将是教育领域腐败卷土重来之时，原因就是抽签。DUg豪仕阅读网
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　　近年来在楼市调控中，采用了很多反市场经济的做法，比如限价。最后都产生了各种腐败乱象，比如喝茶费，比如假抽签。DUg豪仕阅读网
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　　话说回来，即便多校划片全面实施，就一定能“杀死学位房”吗？其实未必。DUg豪仕阅读网
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　　比如一个大学区，其中包括1个小学名校，2个普通小学。假设这个小学名校给每套房子带来的溢价是每平米3万元。一对一的时代，划入名校的住宅小区均价一般10万元每平米，而对应2个普通小学的每平米7万元。DUg豪仕阅读网
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　　上述3个学校“多校划片”之后，如果100%采用抽签方式，原来的学位房从100%几率上名校变成了33%几率上名校，3万元溢价会降低到1万元，住房单价下降到8万元。而另外两个有机会上名校的小区，则溢价上升，均价都从7万元上涨到8万元。DUg豪仕阅读网
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　　这意味着，学位房的范围扩大了，红利被均摊了。相比那些没有包含名校的大学区，有名校的房价一定会贵一些。DUg豪仕阅读网
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　　到那时，家长会分析新的划片，寻找最优的大学区。比如3个学校都是名校的，或者3个里面2个是名校的。DUg豪仕阅读网
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　　中国人高度重视孩子教育，希望通过读书

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改变命运的想法全球最强烈，这大概跟中国1400年的科举历史有关。所以，上名校几率大的房子，就是未来的新学位房。DUg豪仕阅读网
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　　多校划片影响最大的，是那些没有实际居住功能的学位房，比如上文里提到的“过道房”、“地下室”、“仓库房”等，还有就是楼龄特别老的。在北京有超过60年楼龄的学位房，已经无法贷款。DUg豪仕阅读网
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　　上述没有居住功能的学位房，在多校划片之后价值下跌最惨烈，除非大学区内100%是名校。楼龄太长、无法贷款的也会大跌。这些学位房，的确要赶快逃命。但文件已经公布，信息是对等的，你想跑人家也不会接盘。所以根本不存在“最后的逃命机会只剩两个月”，而是直接被封杀了。DUg豪仕阅读网
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　　我之前曾多次谈及学位房，重点提醒大家两点：第一，不要追求顶级学位房，它的价值很容易被“多校划片”伤及；第二，买“有成长性”的学位房，坐享学位升值。DUg豪仕阅读网
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　　学位是有生命的，它也会生老病死，也会进步或者衰退。每次中考，就是对初中学位的检验。小学学位的排序，相对来说没有初中敏感，但也会变化。DUg豪仕阅读网
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　　一般来说，没有年轻人持续流入的老城区，即便名校如林，慢慢的也会退化。比如在深圳罗湖区，一度是深圳名校最为集中的区域。但随着深圳发展一路向西，福田区的名校逐渐追了上来。最近几年，南山区、宝安中心区因为人口流入、产业相对高端，名校在增加。龙华区的学位，也呈现了不断向上进化的态势。DUg豪仕阅读网
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　　影响学位的，一是生源，二是师资。上图是深圳南山外国语学校今年招聘老师的情况，几乎清一色的北大清华硕士，而这种情况已经维持数年。南山又是深圳上市公司最集中、专利最集中的地区，它的学位不进化才怪。DUg豪仕阅读网
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　　相对而言，广州、上海和北京学位变化没有深圳快，但也在变。比如广州的名校，过去这些年也有向东扩展到天河的趋势。接下来，黄埔、南沙会有更多名校出现。至于北京，几个重点高新技术产业片区，未来都将是新的名校集中区域。DUg豪仕阅读网
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　　所以，名校是跟着高新技术、金融产业走的，这些产业里高素质人才更多，收入更高，生源相对就更好一些。而师资，也会跟着这些产业走，最终带动名校的“变迁”。DUg豪仕阅读网
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　　当我们买房子的时候，从来就不仅仅是买房子本身，而是买配套、买氛围、买邻居。这就是“地段”的真正含义。DUg豪仕阅读网
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　　对于中国人来说，教育资源永远是购房的“第一附加值”，其次才是交通（地铁）、商业、周边邻居、医疗、景观等因素。DUg豪仕阅读网
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　　正是因为教育资源太重要，作为家长的业主一定会全力捍卫学位房的价值，最终大学区制会实施，但“第一志愿”可能成为一个重要的折中方案。所谓第一志愿的意思是，你可以选之前“一对一”时期的学校，作为孩子的第一志愿。如果你买的是学位房，你的孩子因为住房的关系，仍然具有部分优先权。DUg豪仕阅读网
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　　至于原来对应非名校的住户，你的孩子只能把名校作为“第二志愿”。除非你的积分非常高（买房早、迁户口早、交社保时间长），才有可能实现“第二志愿”，否则只能去自己原来对应的学校，也就是所谓

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的“第一志愿”。DUg豪仕阅读网
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　　说白了，多校划片未必是100%抽签，地方政府不想引起群体事件。DUg豪仕阅读网
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　　而且从长远看，如果抽签时经常爆出黑幕、产生腐败，“多校划片”可能还会被取消，重回“一对一”的学位房制度。DUg豪仕阅读网
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　　我刚才讲了，“一对一”的学位房制度，可以让名校红利转化为地方政府的税收，避免抽签可能带来的腐败。DUg豪仕阅读网
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　　其实我一直认为：地方政府与其折腾学位房的玩法，不如增加优质学校的供应。让名校扩张，去承办非名校，是最好的解决问题的办法。DUg豪仕阅读网
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　　在中国，发展永远是解决问题的最好办法。只想着“改变存量蛋糕”的吃法，是最笨的。DUg豪仕阅读网
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