新型肺炎疫情对中国楼市的影响 看新冠病毒疫情肆虐中楼市里的“危”和“机”
文 | 白羊
说来也邪乎，近代以来，每逢庚子年，中华大地上必有不好的大事发生，1840年第一次鸦片战争、1900年八国联军占领北京、1960年爆发大面积自然灾害，2020年“迎接”我们的是新型冠状病毒肺炎。
国家卫健委通报的最新数据显示，截至1月29日24时，全国已累计确诊新型冠状病毒肺炎7711例，已是03年“非典”确诊病例的1.45倍，中国34个省、市、自治区（含港澳台）全部沦陷。
考虑到尚有疑似病例12167例，且不管是疑似病例还是确诊病例，都在快速上升，而且疫情扩散的高峰还没有到来，可以预见，新型冠状病毒肺炎的“受害者”将远超“非典”。
除了这种直接影响外，疫情还将对2020年的中国经济和楼市产生显著影响。
03年的非典就是一个活生生的例子。非典在2002年12月开始，2003年4月份爆发，7月份结束，持续长达八个月。在疫情最严重的二季度，经济增长砸出一个很明显深坑。
当时一、二、三产业虽然都在掉头向下，但三产业增速下滑要严重得多。背后逻辑不难理解，因为第三产业的供给都是对应的国内消费需求。在疫情严重时期，大部分人的流动和商业活动都被按下了“暂停键”，以服务业为代表的第三产业自然就难增长。
需要指出的是，当下我国的经济产业结构已明显不同于17年前，第三产业已成主导性产业。另一面，此次疫情爆发于农历新年期间，严重冲击了春节档消费。所以，其在2020年一季度砸出的坑要比17年前那次深得多。
摩根士丹利报告指出，如果疫情于2月、3月到达高峰，中国第一季经济增长可能减慢0.5个百分点至1个百分点。要知道现在我国GDP整体增速也才6%左右，影响还是蛮大的。
但同时从上面两张图表也应看到，疫情得到全面控制后，下半年GDP增速出现明显反弹。这种情况出现，一方面是由于之前被压制数月的需求被释放，一方面是政府出台了各种利好政策刺激经济。
沿着这个逻辑，也基本可预判出，今年二季度和下半年，国家会在货币和财政政策上发力，如降准、降息，扩大赤字率、国债发行额度，减税、降费等。
总的而言，疫情期间经济会很难受，这一点私营企业主最能感同身受，但疫情不会对经济造成深远的趋势性影响。
这一逻辑和判断同样适用于被称为“经济压舱石”的楼市。
03年非典期间，香港房价急挫15%，跌至过去20年的底部；北京房地产开发投资增幅至少下降10%，商品房预售下降36%。内地楼市普遍有20%的左右的跌幅。如今虽未见房价明显下跌，但楼市被极速冷冻。
1月26日晚间，中国房地产业协会也发出号召，全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动，待疫情过后再自行恢复。
同在当天，全国有超过22个城市房管部门宣布暂停开放商品房售楼处，其中部分城市不仅暂时关闭了商品房售楼处，还暂停了房地产市场交易。
虽然不少房企开启“线上买房”，考虑到房屋买卖涉及金额较大，且交易复杂，国人显然不会轻易网上看货下单，“线上买房”更大的意义在于卖吆喝，并不能帮房企“解渴”。
此外，天津等地更是封闭了当地房地产建建筑工地，禁止施工。
但若把时间拉长，疫情对楼市和房价来说，反而是一次难得的抄底机会。如下图，03年疫情过后，2004年香港房价便止跌回升，开启了长达十多年的上涨。
就内地而言，如今国人对房子的固执和财富效应的痴迷，早已非17年前所能比，若真出现房价大幅下跌，大量的买盘很快便会把价格拉上去；另一方面，楼市压舱石地位、土地财政问题尚未解决，及稳楼市、稳房价的大政方针，也决定了房价不会出现动辄10、20%的回调。
疫情一旦被遏制，楼市将很快恢复常态，而且在利好政策的刺激下，楼市甚至可能出现一波迟来的“小阳春”。
虽然局势演化很明朗，但楼市里的卖方和买方的境遇，却是云泥之别。
对开发商、置业顾问及中介来说，疫情期的每一天都是煎熬。
其一，布局三四五线城市的开发商期盼的返乡置业行情没了。
集中在春节前后的返乡置业潮，历来是三四五线城市楼市的年度大戏，而2019年冷淡的行情也让他们对返乡置业潮，更加期待。
然而，此次疫情把返乡的人堵在了家中，待疫情解除，大家又要返回工作的城市，完美地跳过这个档期。三四五线城市楼市在自身需求不足的情况下，2020年更是雪上加霜。
其二，那些玩高周转的开发商将遭受重创，资金压力山大。
所谓“高周转”模式，就是开发商通过借贷来的高杠杆资金推动项目，然后通过快速开发、快速卖房变现、回笼资金偿还借贷并驱动新一轮开发。可如今，楼市销售被按下暂停键，房企的销售节奏和资金安排被打乱，杠杆压力进一步被放大。
其三，房子卖不出去，靠卖房为生的置业顾问和房屋中介，日子也不可能好过。
虽然只需要坚持几个月就OK了，可这短短两三个月对很多房企和从业者可能就是生与死。
不过，卖家的“危”就是买家的“机”。虽然房价不会大跌，可对于购房者来说，这无疑又是一次难得的上车机会。
疫情被控制后，虽政策会释放利好，但开发商处于资金压力仍会选择降价跑量，尤其是对于大开发商来说。这个时候，购房者可以享受到政策和开发商降价的双重利好。
但这段时间不会持续太久，大概在疫情有明显缓解后的一两个月内。一旦房企回血，市场将会重新回到之前的箱体震荡行情。
人是健忘的，而疫情给购房者的另一个启示就是，选择要买的项目和楼栋、楼层时一定要谨慎、谨慎再谨慎。
2003年香港，一个叫做淘大花园的小区，总计有331名患者感染非典，占香港的18.7%，死亡42人，死亡人数占香港的14%，是全球著名的非典重灾区。
在这个社区中，有一座毒楼：淘大花园E座。在2003年4月15日前的321名患者中，有41%的患者居住在E座，最终的42名死难者中，也有22名是出现在这个楼。
而在淘大花园E座疫情的集中爆发期。研究小组调查显示，这个时期内发病人数与该区域总发病人数的占比分别是：淘大花园76.4%，周边社区55.3%，其他区域16.2%。
同时，淘大花园西部和北部的临近社区病例，远高于东部和南部。而疫情明显的B、C、D三栋，恰好也在毒楼E座的西部和北部。
特定的社区、特定的楼栋出现疫情的集中性爆发，显然不是偶然。
后来有很多研究指出，淘大花园的确存在缺陷，除了污水管系统之外，还有建筑密度太大形成的“风闸效应”。“风闸效应”的结果，是让部分楼栋（比如E栋）天井里空气的横向流动非常缓慢，加剧了病菌的传播。
非典结束后，淘大花园的房价一度下跌了三分之二。至今E座的房子都比淘大其他栋房屋便宜一两百万港币。
虽然尚无证据证明，新型冠状病毒感染的肺炎会在社区间传播，但前事不忘后事之师，香港淘大花园及E栋的教训，仍值得每一个购房者警惕。
每一个城市的维度、地势、光照都不同，每一个小区的建筑密度、容积率及每一个楼栋和户型朝向、通风也不同，若不想买到犯忌讳、涨不起价的房子，就需要大家下功夫研究了。
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