取消商品房预售制是怎么回事？看清楚背后的利益博弈你就明白了
看看销售中心楼盘的沙盘和规划图，就交付一笔相对“低廉”的定金预订了商品房。过去25年，这种开发商预售商品房的制度，已经成为中国房地产市场一种普遍的商品房销售模式。但是对于购房者来说，这种制度在一定程度上，是一种赌博，既不知道房子建成后的样子，也不确定规划是否能落实，甚至连是否如期收房都不清楚。
昨日，广东省房协对下属的副会长单位发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（简称《通知》）中关于“商品房预售制度”的内容引起了极大的关注。
《通知》显示，广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住建部。
《通知》提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。这意味着，广东或取消1994年开始实行的“商品房预售制度”。
对此，省房协的相关人士表示，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。
《报送函》建议逐步试点取消预售制度
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中，尚未完成建设的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。1994年，中国颁布《房屋管理办法》。25年来商品房预售制度已经成为房地产市场的一项重要制度。据记者了解，商品房预售制度有利于提高资金使用效率，对于有效满足居住需求，促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用。
该制度同样颇受争议。住房城乡建设部向包括广东在内的6省住建厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》中就要求，“对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。”
但是取消商品房预售制度并不是一蹴而就的。广东省住建厅《关于报送对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实有关情况的函(节选)》（简称《报送函》）显示，广东或在一些城市逐步试点取消预售制度，分阶段推进。
《报送函》建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。
第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。
省房协回应： 只是下发《通知》提建议
《通知》称，自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。
有鉴于此，省房协特向各副会长单位征集意见就商品房预售许可的存废提出建议，并详细说明理据，于9月23日前反馈。
据了解，广东省房地产协会是受委托于9月21日向各副会长单位下发该份《通知》的，结果马上被媒体披露出来，“只是征集意见而已，没想到就被人发到群里，再加上媒体的指向性‘解读’，尤其在标题上有严重歧义。”
省房协相关人士表示，原文明明写的征集意见，大家可以提议保留或者取消，所以“酝酿取消”“将取消预售制”“拟定有关材料并上报住建部”这样的说法并不准确。
该名人士表示，目前《通知》正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。
专家： 取消预售 不建议“一刀切”
楼市专家、广州市社科院研究员谈锦钊表示，假如真的要全面取消商品房预售制度，首当其冲受到影响的就是开发商企业，在资金方面将面临很大的压力，融资成本进一步升高，进而市场也很有可能发生波动。
预售制度实行以来，对广东房地产市场的健康发展其实是很有益处的，不仅给了开发商一定的时间筹措建设资金，购房者也通过开发商让利，可以低价预订商品房，对两者其实是双赢的。
对于个别楼盘预售存在的资金链中断、烂尾楼问题，继而产生的法律纠纷，并非只能调整预售制度来解决，而是可以通过加强前期监管来解决的，不能因噎废食。而且，随着粤港澳大湾区的发展，未来人口总数势必大量增长，对于住房的需求随之增加，而目前珠三角地区的商品房库存并未到过剩的程度，还没到急需清库存的时候。
若骤然取消预售制度，对市场和购房者而言都不是好消息。开发商筹措资金的成本提高，企业要卖掉现房才能回笼资金，反过来会助推房价上涨。而且在银行利率不断提高和房贷收紧的背景下，确实不建议“一刀切”地取消预售。
广州市住建委等8部门联合治理房地产市场乱象
近日，广州市住房城乡建设委、市委宣传部等多部门联合启动治理房地产市场乱象专项行动，专项行动重点包括：查处投机炒房行为、“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告、假借各类营销方式价外收费以及房地产领域涉黑涉恶问题。
昨日，专项行动检查组对市内部分房地产项目和中介机构进行了突击执法检查。检查发现部分预售项目存在未确权、未取得预售证的情况下销售商品房，拒绝公积金贷款等不规范销售行为，部分中介机构“两证一书”不齐全等问题。
昨日下午3时，记者跟随专项行动检查组来到位于越秀区东华西路某楼盘。记者注意到，在楼盘的物业服务中心，有该楼盘多个户型的模型，前台也摆着大量楼盘销售的宣传海报，俨然一个简易的“销售中心”。但是据记者了解，该楼盘并未确权，也没拿到预售证，其实是不能销售的。而且在专项行动检查组的前期调查中，也发现该楼盘涉嫌存在销售未确权、未获预售证的商品房的违规行为。本次检查中，执法人员在该项目开发公司签约中心同样发现了该项目认购书及缴款凭证，存在涉嫌销售未取得预售证房屋问题。市住建委执法人员已现场下发限期改正通知，对该项目立案调查并将启动行政处罚程序。
针对中介机构，广州市住建委要求，中介机构和从业人员发布的房源必须具备“两证一书”，不得发布虚假房源信息扰乱市场、诱骗购房者。
记者跟随专项行动检查组来到位于五羊邨附近的某中介机构。检查组工作人员随机抽查了该门店张贴在外的两个二手房源“两证一书”情况，以及执业人员公示情况，暂未发现虚假房源信息。
按照广州市住建委的相关规定，房地产中介机构及其从业人员接受委托放盘时，应查验、核对房屋产权信息以及委托人身份证明，经委托人同意并书面委托后方可在门店、网站等渠道发布，不得利用未经委托的房源信息开展中介服务。
我们再来回顾一下商品房的发展史，更能了解整个过程！
文丨子木
1
这几天，大家对于房地产市场上讨论最多的事情，可能就是广东省发布通知预取消「商品房预售制度」。
记得当晚便有媒体十万火急做深度解读，说中国楼市即将迎来大震荡，中小房企将倒闭出局，百姓迎来购房保障新时代…
朋友在后台问我，这个伴随中国楼市发展至今的制度真要被取消了吗？
我的回答是：现阶段绝不可能。
事实证明，后续住建部市场监管人士在晚间就辟谣了，征询取消商品房预售意见的情况不属实，但是没有直接否认要求各地深入研究。
其实取消商品房预售制度和推出房地产税的难度一样，背后勾扯的利益太多。第一次取消这个制度的想法是在2004年提出的。
当时政府一听，你们想取消这个制度啊，那我考虑考虑调查调查，但是2012年以后政府就开始研究取消它所带来的后果了。
什么意思，就是只能在此阶段进行改革，或者说改革比取消更有效，要取消04-12之间这8年早取消了，何必等到今天。
那么「商品房预售制度」对购房者意味着什么？现阶段为何无法取消？取消后带来的后果是什么呢？
2
预售制度是霍英东发明的，是港英时期、房地产商在资金不够的情况下以信用为担保的一种融资手段。在中国，深圳最先引进。
这个制度繁荣了香港的房地产市场，但是，在中国却让百姓成为了被动的韭菜，为什么？
关键原因是环境，中国缺乏卖楼花的前提条件：信用。
信用能促进经济发展，信用环境好，就会减少交易风险和损失，节约交易费用，所以，在信用环境良好的香港，这个制度能推进经济的发展，奇怪的是， 在信用环境差的大陆，需要信用支撑的卖楼花制度不但没有被淘汰，反倒遍地开花呢，为什么呢？
这就是预售证的由来。
开发商买地，用地皮从银行套贷款，用贷款和提前卖期房得到的钱去盖房子搞工程搞营销搞关系，那么政府其实是不放心开发商的，谁知道他们拿这么多钱是不是真的盖房子去了？所以就要开发商把这些钱存在一个指定的银行账户上，便于监管开发商的花销。
那么开发商对政府也是不放心的，谁知道我这钱能不能真的如数给我啊，万一我贷款放你银行了你不给我，我这边又卖不出去期房，我的资金链就断了啊，我惹不起政府，我总能忽悠老百姓吧，所以我需要政府给我背书，那么就需要政府给我一个证明，证明我有权利去卖房子。
于是彼此的信任就靠这么一个证书建立起来了。
房地产行业本身是个资金密集型行业，中国本来的融资工具就很少，而卖楼花解决了房地产商的资金问题----当时的住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。
所以商品房预售许可制度本意是为了降低开发商资金门槛，促进房地产开发和销售。
客观来说，商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
所以，预售制度的受益者之一是开发商，他们仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式（而且是购房者承担了资金利息）。一句话说得简单点，预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。
其二就是银行，银行通过转移财富获得利差，也减少了相当一部分的坏账风险。
这些关系里面，唯一能制约开发商的就是「发证人」。问题在于：发证人也天生具有逐利性（追求gdp），这就决定了必然不公，天然站在房地产商的一边，对房地产商的监管天然缺位。
而由于买卖双方存在天然的“信息不对称”，购房者天然弱势，没有能力来判断房地产商的服务是否合理、是否必要，这就导致房地产商没有外力制约。
在监管缺位的情况下，如果经济繁荣，卖楼花问题不大，但是一旦经济下滑，后果非常严重。一旦资金链崩溃，房产商卷钱跑路，买房者血本无归，几个老百姓输得起？
没有跑路，能否按合同交房就不一定了，即使前面能避免，等交房之后房子跟预期介绍相去甚远的时候，业主申诉也是极其困难的，即使法院判开发商输，法律也拿他们没办法。
对买房者来说，预售制几乎将所有的资金风险都转嫁给了他们，而只有在房价上涨的时候，买房者的利益才可能得到保障。
这在三四线城市及县城表现尤为突出，卖楼花的后果在一线城市之所以不严重，并非发证人监管得力，而是因为资源聚集效应导致的涨价预期。
3
那么从商品房预售制度的本质来看，购房者显然是整个关系链里面的最底层。所以取消这个制度简直是对百姓的一种救赎。
如果你从购房者的角度这么想是没有任何问题的，但如果你再换个角度就会发现，取消预售制对购房者来说并不是最佳策略。这也是这个制度这么多年来迟迟没有被取消的原因。而且贸然取消还会带来很严重的后果。
首先从购房者角度看。
目前市场上预售房普遍相对同水平现房便宜20%左右，购房者也能花更少的钱更早订到自己喜欢的户型、楼号、地段。若取消该制度，一方面，现房更贵增加老百姓经济负担，另一方面，现房交易中，优质房源往往会被楼盘黄牛，走后门者占有。
其次从开发商角度看。
该制度设立的初衷是缩短开发商资金回流的周期，缓解这个行业与生俱来的资金困局。20多年来，该制度虽对购房者不利，但的的确确地是促进了房地产企业的快速发展。
数据显示开发商到位资金4成来自预售款，4成是开发商自有资金。试想取消了该制度，开发商从哪弥补原先来自预售的4成资金？
或许房地产巨头能勉强撑住，但对普通开发商而言，开发周期加长、融资不畅、资金链断裂的打击是致命的，将直接导致房地产业两极分化严重，大规模中小型房企成批死亡。最终的结果就是强者恒强，弱者恒弱，不利于市场积极竞争，甚至还会形成类似垄断的局面。
市场垄断的后果我们大家都亲身经历过，例如滴滴垄断了打车市场后的性侵，百度垄断搜索市场的莆田医院…这种例子不甚枚举，在中国，能垄断市场且保持为消费者提供优质服务初心的企业至今还没有见过。
最后再从当今中国国情看。
目前我国城镇化率不足60%，尤其在重点城市，房源供不应求。房地产相关行业对中国整体GDP贡献率超过30%，其发展举足轻重。尤其是当今中国正处于中美贸易战初期，人民转向投资以房地产为首的虚拟经济热情不减，需求还处于旺盛期。
而取消这个制度后，一些中小型开发商势必迫于资金压力停止建房，供应量减少，进一步加重供不应求的局面，掀起更大的炒房热，房价将大幅上涨。房子是用来住的不是用来炒的。
所以在思考中国楼市问题的时候，必须要退而求其次，加上「中国国情」这四个大字。
预售制度取不取消没多大意义，其症结所在就是购房者未来担忧的房子质量问题。
如果发证人堂堂正正站出来，锁定开发商的信誉抵押作为未来购房者收房的担保，开发商开发的房子质量1次不达标，罚1千万，2次不达标，罚5千万，三次不达标没收开发资质。那么还会有开发商敢顶风作案，偷工减料，诓骗购房者吗？
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