取消商品房预售制 几家欢喜几家愁
很多人担心，预售取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。这显然是过度担忧。
来源:国民经略(ID:guominjinglve)
作者:凯风君
任何重大政策的到来，都是从吹风开始的。
日前，广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。
一时间，取消商品房预售制的消息甚嚣尘上。
当晚，广东省房协相关人士向《中国经营报》记者表示：
该文件只是征询意见稿，并非真的实施。
住建部房地产市场监管司相关人士同样表示：
情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。
两级机构纷纷出面否认，这件事有意思了。
1“卖楼花”简史
土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明。
巧的是，这三大发明均是师仿香港而来。
1950年代的香港百废俱兴，房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售，对资金要求量大，有开发商率先想出“分层出售”的主意，既然分层出售，那么自然就有了公摊部分，公摊面积于是由此而来。
1953年，刚刚从海上赚取第一桶金的霍英东，加入房地产业。精明的霍英东，第一时间就看到房地产的巨大商业潜力，同样看到仅靠分层出售还不足以刺激庞大的购房需求。
为加快商品房销售，霍英东设想出“分期付款”模式。
第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。
分期付款一经推出，立刻引爆香港楼市。
香港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”，所谓预售楼花，就是“卖楼花”。
“卖楼花”让开发商在动工之前就获得一笔定金，从而加快资金周转速度，而购房者也因此减轻资金压力，香港楼市彻底被激活。
霍英东后来回忆说：
每天都有很多市民从港九各地蜂拥而来，队伍排成长龙，售楼盛况空前。有些人排队预售到“楼花”后，随即把“楼花”转售给别人，一天之间就已经赚了一笔……
霍英东由此赚得盆满钵满，“卖楼花”也被各地所效仿。
2预售制：空手套白狼的游戏
1994年，我国出台《房地产管理法》，其中提出“商品房预售制度”，这就是“卖楼花”在内地的变形。
商品房预售制，伴随中国房地产已有25年。在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。然而到了25年后的今天，预售制已经弊端重重。
预售制，说直白点，其实就是“空手套白狼”的游戏。
众所周知，一栋高层建筑，从拿地到完工一般需要两年时间。而在“卖楼花”模式下，香港最早只要项目立项就能对外开售，而内地则要求建设设1/3层左右时即可对外预售，而这个时间周期一般都是半年左右。
半年就能开卖，购房者付了定金，银行给了贷款，开发商轻轻松松拿到现款，同时还能以既有资金再度放大银行贷款，然后进行下一轮开发。
房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。
卖楼花，给购房者以“期房比现房更便宜”的印象，提前两年锁定购房者。同时，以不到三成的自有资金，撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目，源源不断从购房者和银行手中套取资金。
可以说，商品房预售制，是中国房价政治经济学的基本构成。它是维系房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政高速运转的重要前提。
所以，不难明白，为什么“取消预售制”呼吁了十多年却一直毫无进展，也不难理解，为何此番两个机构都纷纷出面辟谣。
3取消预售制：让谁恐惧？
有时候吹风，是为了试探市场，为政策落地提供前提。还有些时候，吹风是为了反向试探决策部门，防止政策的落地。
取消预售制，最直接的影响就是房企周转速度变快，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。
中小房地产开发商，或将面临生死之劫。事实上，最近一段时间，银行开发贷、信托贷款等房企融资方式全面受限，一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。
大开发商也不是高枕无忧。虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围，大鱼吃小鱼。但预售取消，整个市场都要面临资金压力，房企的利润必然大受影响，高速扩张的历史，将会一去不复返。
所以，无论是大开发商，还是小开发商，都不会乐见“卖楼花”的消失。
对于地方政府来说，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。
如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？
所以，现实利益错综复杂，“卖楼花”显然不会那么容易取消。
4不必担忧房价上涨
“卖楼花”一旦取消，房价将会何去何从？
很多人担心，预售取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。
这显然是过度担忧。
其一，现在早已不是住房短缺时代。过去一旦取消预售制，必然会带来供给短缺。现在早已不可同日而语，一二线城市早已进入存量房时代，取消预售的影响，没有想象那么大。
其二，影响房价的根本因素在于两点：一是货币放水，二是土地垄断。有没有预售制，在其中的分量并不大。否则，过去25年，预售制大行其道，最近开发商高周转更是进入极致，可见有半点阻止了房价的上涨？
其三，楼市已经进入冰封期，最大的制约因素不在于供给，而变成需求不足。换句话说，房票足够，但刚需们都在持币观望。预期一旦下行，市场成交量自然下降，预售取消又如何？
其四，预售制给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行。取消预售，显然符合购房者的利益。即使不取消限售，将预售资金进行第三方托管，也好过现今的开发商“空手套白狼”。
所以，作为购房者，千万不要被一些人牵着走。
取消“商品房预售制度“的步伐可更快些
《通知》提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
这也意味着，已经实行多年、但问题越来越多、造成的不良后果越来越严重的“商品房预售制度”，有可能从广东开始，完成它的“历史使命”，退出历史舞台。
事实也是，“商品房预售制度”作为一项特殊时期出台的特殊制度，在出台初期，确实发挥了一定作用。因为，那时的商品房建设，主要是依靠国有企业来完成，不担心会出现烂尾工程等方面的问题。如果能够通过预售，为开发企业增加一些资金来源，当然能够减轻开发企业的负担。毕竟，当时的房价很低，利润也很薄，通过预售，也有增加开发企业的利润，为开发企业更好地开发新的住房发挥重要作用。
但是，随着市场的逐步放开，进入市场的各种投资者逐步增多。特别是一些“空手套白狼”的个人或企业进入到房地产市场，“商品房预售制度”的问题也开始逐步增多。特别是那些完全没有能力拿地和开发的个人，通过筹集一笔拿地的首付款，就不顾一切地进入到房地产开发市场，并通过土地抵押和商品房预售等筹集建设资金。在市场火热的情况下，或许还能勉强维持。一旦市场出现平衡，这些开发商也就不可避免地会出现资金链断裂现象。为什么有的开发商的建设工期拉得那么长，并不是重视工程质量，而是建设资金不足。最终，也就不可避免地会出现烂尾工程、违法销售等方面的问题了。
值得注意的是，近一段时间以来，西安市出现了两起开发商靠自己违法的案件，说到底，就是“商品房预售制度”变异带来的，是开发商利用“商品房预售制度”的漏洞，搞违法销售。按理，司法机关应当对这样的开发商严格按制度交由行政执法部门处理，而不应当在明显违法的情况下支持开发商的行为。但是，却通过死套法规，让首先违规的开发商得益。在这样的情况下，还怎么督促开发商合法依规经营呢？
也正因为如此，取消“商品房预售制度”就显得更加重要而紧迫。也只有加快取消“商品房预售制度”，困扰房地产市场的烂尾工程、违法违规销售、欺骗购房者、套取银行资金等行为才能大大减少。同时，市场才能越来越规范。
由于取消“商品房预售制度”，可能会对部分开发企业形成资金上的巨大压力。特别是一些资金实力不强的开发企业，更可能“预售资金”的减少，出现资金链断裂现象，导致企业风险爆发。如果仅仅是一家企业的问题，倒也无妨。关键是，开发企业大多与其他企业形成了互保，一旦开发企业出现了问题，还会拖累其他企业。在推出取消“商品房预售制度”前，金融机构如何有计划、有步骤地调整开发企业的贷款结构，减少开发企业的互保现象，让开发企业的贷款抵押担保更加单一，是非常重要的。否则，一旦全面取消，金融机构将面临很大的压力。
为了加快“商品房预售制度”退出的步伐，有关方面应当认真研究，能否采取“老房老办法、新房新办法”的措施，分这样两个阶段进行，对制度取消前获得的土地，在商品房建设时，可以收取现行预售制度下一半的预售款，为全面取消“商品房预售制度”做好充分准备。对制度取消后获得的土地，一律不准在商品房建设时，收取任何形式的商品房预售款。且必须把前后关系处理好，不允许在操作时偷梁换柱，不允许暗中收取商品房预售款。一经发现，严厉处罚。
这也意味着，如果从现在开始取消“商品房预售制度”，也至少需要三、五年时间才能全部到位。
“商品房预售制度”，总体上讲，是把风险押在购房者身上的一种方式，即便发挥了一定作用，也不足以支撑此项制度的继续存在。因此，希望有关方面能够抓紧研究取消的相关办法与措施，能够尽快推出取消“商品房预售制度”的具体时间和步骤。房地产市场调控已经到关键时刻，需要更多能够促进房地产市场稳定有序发展的措施，需要从行政调控转向市场调节，需要建立市场的长效管理机制。
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