原创： 顾子明
本文授权转载至微信公众号：政事堂Plus2019
导言：
7月1日建党百年庆典更像是一次改革的冲锋号，我们多次预测下半年将是宝贵的改革窗口期。
改革疾风骤雨而来。
对于新时代的教育、医疗、住房三座大山，我们在短短几个月时间内，掀起一轮又一轮的改革浪潮。房地产作为居民资产结构的重要组成部分，事关每个人切身利益，一直以来都是全民热议的话题。
在当下推进的一连串迅疾的改革进程中，中国房地产终于迎来了它历史性的拐点，那么未来房价会不会跌？未来能不能买房？未来怎么买房？成为萦绕在每个人心头的问题。
鉴往知来，温故知新。
中国房地产历史回顾系列文章，以中国房地产发展历史为经，以行业、财税、现代化（城镇化与工业化）、金融、调控为纬，尽量展示中国房地产发展的重点事件、企业、人物、故事、政策，尝试探索其间的历史逻辑和演进规律，用历史关照现实，推演未来的演变方向和机遇挑战，给予读者一定参考意见。
【87年深圳第一次土拍、94年分税制改革、98年房改，行业基础制度纬度】
可以坐满700多人的深圳会堂座无虚席，连过道上都站满了人，几十架照相机、摄像机和录音机都做好了准备。现场还有一群重量级的观众，中央政治局委员、国家体改委主任李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长到现场观摩，紧邻深圳的香港则派出了一个由21人组成的“参观团”，这一规格前无古人后无来者。之所以如此重视，是因为这里将上演新中国的第一场土地拍卖。52岁骆锦星意气风发，对于这块土地可谓是志在必得，因为此前他作为深圳经济特区房地产公司的总经理（简称“深房”）已经和香港商人合作开发了多个住宅小区，属于钱包鼓鼓的“大老板”，彼时他还有另外一重身份-深圳房管局副局长。这次拍卖的是紧靠深圳水库一块风景秀丽的土地，总面积为8588平方米，土地性质是住宅用地，使用期限为50年。起拍价200万元，每次加价幅度5万元，第一次叫价“205万元”时就有超过30家企业举牌，场内气氛十分热烈。竞拍到250万元的时候，有竞拍的企业不耐烦了，一口气直接叫价280万元，此后拍卖官时任深圳市规划国土资源局局长刘佳胜将加价幅度上调至20万元。骆锦星当时代表“深房”举牌，他说，“我们知道200万元的地价不算贵，所以一直等到别人叫价到390万元，我才开始参加竞拍。”价格一路飙升，当拍卖到490万元时，现场竞拍的公司就只寥寥几家，此后几家又苦苦支撑，拍卖价竟然一路飙到了520万元，这个价格让此前志在必得的骆锦星内心异常紧张，因为他此次土拍的上限是530万，只有两手加价空间，他于是紧张地报出了525万元。“525万第一次，525万第二次，525万第三次”。随着刘佳胜一槌落下，主持人宣布：这块土地的使用权归深圳经济特区房地产公司！8个月以后，“深房”在这块地上盖起了东晓花园，一共154 套住宅一小时内售完。“当时出售的房价是每平方米1600元，远远低于当时的市价。”骆锦星说。尽管如此低价，公司还是净挣了将近400万元。34年以后，东晓花园目前的均价在5万元左右，涨了31倍，接近一年涨1倍。而拿了第一拍的“深房”在1993年完成了股份制改革，更名为深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司（简称“深深房”），成为当时深圳规模最大的房地产公司。现如今，大家对于“深深房”可能已经没有太多印象，毕竟2020年公司营业收入只有16个亿，仅有两个项目在开发而且还都是尾盘。也只有2016年恒大提出与“深深房”重组，想借壳A股上市，“深深房”才再次走到大家的视线，结果4年后的2020年，恒大还是没有最终借壳“深深房”回归A股，这也导致许家印这位35岁党龄的房企老总的融资道路受限，深陷债务的泥潭。第一块土地从200万底价拍到525万的成交价，溢价达到2.6倍，时任深圳市长李灏对这个价格已经开心到飞起，凡尔赛地坦言“再高会有压力”。另外17个在现场见证这场土拍的市长心里除了羡慕之外，还在心里深深埋下了种子，“土地是财富之母”。当然这次土拍更大的意义是土拍结束的5个月后，1988年4月12日，由第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》第二条写道：“宪法第十条第四款：任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”土地作为房地产的逻辑起点，土地的使用权出让得到了法律承认，这在某种程度上可以视作房地产行业的“出生证”。虽然深圳拿了中国土拍的一血，但是中国房地产历史上第一波火热的行情却诞生在隔海对望的海南岛。第一次土拍4个月后，中央决定撤销广东省海南行政区，设立海南省和经济特区，那时的海南还没有成为东北第四省，经济特区的光环吸引着全国各地无数追逐财富的年轻人来到海南，在《请到天涯海角来》的歌声中，“十万青年下海南”成为一时盛况。1992年1月28日，一位老人乘坐专列从北京出发，在武昌火车站稍作停留，然后直下南方视察深圳、珠海两个经济特区，发表一系列重要的讲话，这些讲话将改革的春风再次吹满神州大地，也给海南房地产火热的行情加了一把燃料，一时间全国各地数千亿资金蜂拥扑向海南省。这个总人口当时不过160万的海岛，一夜之间竟然出现了2万多家房地产公司。平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。市面上流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，大家都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。1989年，甘肃天水青年潘石屹趁着夜色乘船来到海南省，一年后他将和31岁的西安人冯仑、29岁的吉林人王功权、出生军人世家的四川人刘军，24岁的大连人王启富，26岁的湖南人易小迪成立了海南农业高科技联合开发总公司（简称“农高投”），通过运作海口“九都别墅”项目，“农高投”赚得了“第一桶金”。此后，“农高投”用这笔钱去操作“莲怡庐”等项目，不断在海口、三亚炒房炒地，成为这波房地产火热行情的千万参与者之一。仅1992年，海南全省房地产投资达87亿（1989年仅为3.2亿），占全省固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。同年，受房地产行业的超高速发展，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。巨量的投资也带动房价的快速上涨，据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计,1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/㎡,1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/㎡的顶峰，要知道当年全国职工工资仅为职工平均工资3236元，不吃不喝只能买半平方米房子，如果这都不算泡沫，那还有什么能称得上泡沫呢？在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色，亲身下场炒地皮。任何的泡沫本质是在于人性的冲动和贪婪的欲望，夹杂着对资金增殖的渴望，在狂热的氛围下，像一只脱缰的野兽，横冲直撞。但是当终场哨声响起，恐惧裹挟着资金出逃所引发的踩踏，最终只留下一地鸡毛。1993年6月23日，时任国务院副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，这是中国房地产历史上的第一个调控政策，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。“击鼓传花”的游戏散场后，海南留下了遍布全省的“烂尾楼”，总面积达1631万平方米。其中“烂尾楼”工程的两个“重灾区”海口和三亚，分别有179宗和120宗“烂尾楼”工程。据统计，海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元。当时只有700多万人口的海南，房地产积压量竟占全国的十分之一。华夏证券、南方证券等一批老牌券商因为对海南地产的大笔直接投资而损失惨重。省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现了严重的资金困难。1995年8月成立的海南发展银行出现近三年的挤兑风波，直到1998年6月21日被央行宣布关闭，这也是建国后头家因支付危机关闭的省级商业银行。20多年后，另一家海南公司的海航集团的债务危机将再次吸引全国乃至全球的目光。当然也有成功逃顶的幸运儿，泡沫破裂的前一年，为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅海口规划局规划审批账册，他意外发现“海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米”，“海南的房地产要出事了”。于是包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展，成立了北京万通实业股份有限公司，后来这个公司成功开发了北京一半的CBD。也是在北京，他遇到了另外一位影响后半生事业发展的重要人物-任志强（时任北京华远集团董事长），当时他还不习惯放大炮，当时还没有被判处有期徒刑十八年。吹响93年海南房地产泡沫终场哨声的朱镕基，即将在1994年迎来另一场苦战。改革开放初期，为了调动地方的积极性，我国曾效仿农村家庭联产承包责任，奉行地方财政大包干的政策，“交足中央的，剩下都是自己的”。这一政策的好处在于可以充分调动沿海省份的积极性，使得沿海地区的经济迅速发展，比如改革初期的广东省，就在这一政策的指导下财大气粗，广东省的官员即使在中央也是地位尊贵。但是也造成了中央税收汲取能力大幅下降，收支不平衡状况愈发严重。财政收入占GDP比重从1979年的28.4%降到1993年的12.6%，中央财政在全国财政的比重从46.8%降到31.6%，为了缓解财政赤字，财政部只得“打白条”，向每个省借款从1000万到1亿不等。1992 年接替王丙乾出任财政部长的刘仲藜（后接任李铁映为国务院体改办主任）感慨：“李先念同志兼任财政部部长时，有上衣和长裤穿；王丙乾部长在任时还有衬衫，到我这儿只剩下背心裤衩了！”话音刚落，一位参会人员跟刘仲藜开玩笑说：“您可能连背心都没了，只剩下裤衩了。”财政大包干还埋下两重更深层次的隐患，一是财政收入大部留在地方，上缴中央的过少，使得中央财政拮据，无法有效的发挥集中力量办大事的体制优势；二是这种政策让地区之间的贫富差距和发展差距急速扩大，沿海省份富得流油，而中西部省份则依然贫穷，在中央缺乏财力进行转移性支付的前提下，地区间的差异无疑是扩大了，这十分不利于整个国家的稳定和团结。历史不会简单地重复，但总会押着相似的韵脚，这与当下的反垄断在某程度上也是避免“财政大包干”带来的区域分化、贫富差距拉大、中央无法收税进而难以转移支付的底层逻辑类似。1993年11月，中共十四届三中全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，明确要求进行财税体制改革，即实行分税制改革，在分税制改革方案中，中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划，消费税、关税划为中央固定收入，企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方；增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。小平和陈云两位元老赞成适当集权，增加中央财政的财力。时任主席也说，要适当地集权，因为中央财政太困难。为此，时任主席先后多次分片主持召开各省市自治区的书记、省长座谈会，宣讲政策，听取意见，消除误会。中央层面统一意见以后，性格强硬、作风顽强、敢打敢拼的朱镕基带领包括刘仲藜在内的60多人的大队人马，在两个多月的时间里南征北战，先后走了十几个省，与地方官员面对面地掰着指头算账。陈云（上海人，长期担任党内主管经济最高领导人）与朱镕基当然，要“重新切蛋糕”并非易事。朱镕基不惜在两个多月里奔波全国，到各省市一一说服，首站去的就是在财政大包干制度下得益最大的广东省，并自谓“不入虎穴，焉得虎子”。朱镕基一行在珠岛宾馆住了十几天，就落实改革方案算细账。时任政治局委员、广东省委书记谢非，谈起分税制改革情绪激动，“中央给广东特殊政策的承诺是十年，包税制要干到本世纪末。取消包干制，还要不要在20年内赶超亚洲四小龙？”。对此，朱镕基解释分税制改革方案，讲中央的财政困难，尽快建立新的财政体制和税收体系，为了让广东省让步，他同意将土地出让收入归地方政府，这就为日后的“土地财政”埋下伏笔。站在2021年的当下回望历史，广东为什么会同意分税制？其实有理由去大胆推测，毗邻香港的广东可能已经看到了中国未来的房地产制度将全面学习香港，而作为房地产发展的原材料土地，政府作为掌控这一资源的唯一供给者，土地价格未来将呈现上涨态势，未来的出让收入将成为地方政府财政收入的顶梁柱。同意分税制改革既满足了中央的要求，站稳政治立场，也将土地出让收入纳入地方政府，补充地方财政收入，一石二鸟。历史也证明了这一点：2020年全国卖地收入8.4142万亿元，同比增长15.9%。占全国财政收入的46%，占地方财政收入的84.03%。分税制改革，重构了中央与地方的财税关系，提升了中央的税收汲取能力，增强了中央的权威，中央推进改革更加底气，轰轰烈烈的90年代改革加速推进。当然，这也为土地财政的登堂入室埋下了伏笔，也开启了中国“神武景气”。在既有的土地制度下，只有政府才能向城镇居民提供居住用地，因此，房地产商只能从政府手中购买土地后，再进行开发销售。不断高涨的城市土地和房产价格，为地方政府提供了庞大的税收，用于大规模的城市基础设施建设的投资，建立起庞大的市场经济机构。换句话说，过去二十年高速发展的中国模式，依赖的就是通过房地产，将城镇居民手中的庞大的储蓄转化为消费和投资，创造了“中国模式”。而这种土地财政模式的成功，取决于劳动力和土地红利（写到这点，必须感谢改开前的29年社会主义建设探索，也感谢种花家的特殊红利）。一方面，中国历史上大的一波婴儿潮诞生在60年代，他们在80、90年代的改革开放中，提供了史上规模最大的劳动力和消费市场。另一方面，原本的公有制之下，大量廉价的土地供应与拆迁成本，使得中国的工业用地和基建成本极为低廉。按理说工业用地的产出价值远远大于商住用地，但是工业土地的价格远远低于商住用地，这其实相当于以商住用地价格去弥补工业用地价格。由于在化解三角债、分税制改革、实现中国经济软着陆方面的出色表现，1998年全国两会上古稀之年的朱镕基当选为国务院总理。当高音喇叭中传出“朱镕基被批准为国务院总理”的声音，一浪高过一浪的掌声，三度打断大会执行主席胡锦涛试图推进程序的努力。为了推进程序，朱镕基只好站起来，双手合十，微微地躬身前倾，向全场致谢。当选第二天上午的十点，人民大会堂东大厅，面对600多名中外记者，他说出了那句载入史册的改革宣言：“不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将一往无前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已”。这份悲壮与决绝源于1998年的中国面对的局面实在严峻，亚洲金融危机来势汹汹，国企上空密布着下岗的阴云，社会底层冲突不断，出口不增反降、内部严重不足，中国改革进入关键攻坚期。凭借着“笨蛋、根本是经济问题”击败了打赢海湾战争老布什的克林顿告诉我们经济发展是一切问题的根本和起源。面对中国当时的困境，与我们当下的供给侧改革不同，当时选择了需求侧改革，其改革主线就是通过启动围绕着投资、消费、出口打造拉动中国经济发展的“三驾马车”。一年前的1997年，当时还是副总理的朱镕基在深圳考察时，期间听取了王石关于分税制和房地产行业情况的报告，朱镕基聘请王石担任房地产顾问，会上他传达了房改的决心。“我两年内一定要把住宅产业促成支柱产业。”（话不说出去,事就办不成，所以要大胆说话）当年是万科进入房地产行业第十个年头，这家日后房地产行业老大哥，当年营业收入仅为12.5亿元，2020年的营业收入达到4191亿元，增长超过335倍。同年，由于在烟台市长任上推进住房制度改革试点得力，时任的青岛市委书记俞正声调任中央建设部，以党组书记、副部长的身份主要负责房改方面工作，统筹房改系统制度顶层设计。1998年2月底，朱镕基召开房改小组第三次会议，当场表明自己的强硬态度，说下半年必须停止福利分房工作。5天后，他在自己主持召开的国务院全体会议上重申“住房改革的关键性”；同月，曾经的房改小组由体改委调入建设部，由俞正声担任组长，全面开展房改政策研究和指导工作。房改政策争议最大的当属住房福利如何转换成货币化分配问题：取消福利房分配，就没有了分房政策，工资本就低微的老百姓又要如何买得起商品房？国家要不要给他们增加补贴？补贴的金额控制在多少合适？补贴的钱该从哪里出？如果想要鼓励老百姓买房，降低商品房和福利房的价格是最有效的途径，可如此一来，公有资产势必流失，不利于房改工作的开展。相反，则可能叫老百姓依然买不起房子，房改工作同样无法推进。房改工作由此陷入短暂停滞状态，众人争论不休，拿不出一套合适的解决方案。最后是俞正声（领导是要敢拍板的）拍板决定，就按照4倍房价收入比去计算，尽最大可能给予购房者较为优惠的补贴，争取调动一部分民众的购房积极性，起到示范带头效应。标准出台以后，一下子解决了大半的问题：公务员的补贴由国家出资；事业单位的补贴由单位负责；学校的补贴由学校出钱。虽然福利分房制度取消，但那些原有的分房受益者可以通过制度性补助，享受着时代的红利，也成为住房制度改革的支持者。4月，中央紧急出台个人住房贷款实行文件，宣布银行全面执行房贷工作，从金融的角度给住房市场化提供动力；5月，中国人民银行出台个人房贷管理文件，鼓励民众贷款买房，这是在政策上继续吹风。1998年7月3日，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，这就是大名鼎鼎的国发[1998]23号文件，决定自当年起停止住房实物分配，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革启动。此举标志着在中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号，房地产行业自此真正进入市场化阶段。21天后，42岁的郭树清从国家体改委办公室党组成员兼机关党委副书记任上来到西南贵州省（这一改革开放以后“北京话”讲得最好的省份之一）担任副省长，由其开启了98房改的“贵州模式”。贵州模式的思路是将存量住房资产按当时的重置价格评估后，按职工的工龄和职级计算出应得的一次性补贴兑现给职工。时任贵州省建设厅厅长的江厥中介绍，“贵州模式”将现有公房社会化，将存量住房货币化，以存量住房作为补贴，解决下岗职工无钱房改的问题。在他认为，原来只有财政拿钱才能启动房改，郭树清的思路突破了这种限制，这对于经济不发达的贵州很重要。改革两年后，成效巨大，贵州房改也成为全国房改实践的一面旗帜，被其他省份学习、推广。经济欠发达地区的贵州都能推进得力，其他省市能不快马跟上么？从1987年深圳第一次土拍，到1994年的分税制改革，再到1998年房改开启房地产市场化，这十年是中国房地产制度诞生和奠基时期。土地制度方面：土地出让权可以公开出让，为房地产的诞生提供最基础前提。分税制改革：土地出让收入归地方所有，刺激了地方控制土地出让谋求更多收益的，伴随着城镇化和工业化的推进，缺钱的地方政府将逐步依赖房地产发展，把城市的房价“炒”高，才能吸引更多的开发商，开发商多了地才能卖出好价钱，这就是土地财政的根本逻辑。98年的房改：住房货币化取代福利分房，从需求端开启了房地产市场化，个人住房贷款则从金融的角度给房地产市场化加上了翅膀，将更多的人绑上房地产这驾马车。翻开2020年房地产10强名单，其中九家是创立或者涉足地产时间是在1987-1998年间（融创是个bug）：碧桂园（1992年创立）、恒大（1997年创立）、万科（1988年涉足地产）、中海（1998年重心转移至内地）、保利地产（1992年创立）、绿地（1992年创立）、绿城（1995年创立）、华润（1994涉足地产）、世茂（1989年涉足地产）和很多行业一样，改革开放的历史进程是房地产行业发展的底色和土壤，当历史进程不断演进，房地产行业也将演绎出更加波澜壮阔、跌宕起伏的故事。
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