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房地产税试点,谁将打响头炮?

作者 :零崎曲识 2021-10-25 06:49:00 审稿人 : admin

作者:牲产队长
来源公众号:牲产队

房地产税改革,已经讨论了十多年了。
这一次,终于算是要落地了。
房地产税试点,已经纳入国务院工作日程,很快就要启动。谁能成为首批试点城市?留给地方政府争夺的时间,已经不多了。
有媒体吹风道,本次试点城市大约在10个。全国城市一共有约300个,但真正有实力来竞争房地产税试点名额的城市,并不多。
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为什么地方政府要争夺试点名额?因为,作为改革试点先行者,势必率先享受到改革的红利。深圳为什么能够在短短40余年间,成为全球一流的科技创新之城?核心原因就是,深圳坐拥改革政策之利。
房地产税的改革,也一样会带来新一波的改革红利。在我看来,至少有以下4大红利。
其一,提振高科技实体制造业的发展。《为什么征房产税?》一文中,我就提到,房地产税的出台,核心功能不是打压房价,而是弥补土地财政的空缺。
同样,在《为了留住华为,深圳拼了》一文中,我也写了,当土地财政快要走到尽头时,高科技实体制造业就能成为一座提供庞大税源的发动机。
如,华为东莞松山湖基地,每年就给东莞市政府创造了上千亿的综合税收。同样,上海引进特斯拉,也跟特斯拉签署了税收对赌协议。上海市政府要求,特斯拉从2023年开始,每年直接纳税不得低于22.3亿元。

房地产税改革的大背景就是,土地财政即将走到尽头,增量房地产规模缩小,存量房地产规模扩大,从以前的卖地赚钱,变成现在的房地产税。
反向来看,率先征收房地产税的城市,将极大地减少对土地财政的依赖。如此,地方政府就能够降低地价,去吸引更多的高科技实体制造业入驻。
相反,那些没有拿到房地产税试点名额的城市,就不得不继续依赖于土地财政,难以降低地价去争夺高科技实体制造产业。
其二,房地产税对房价有一定的调节作用。它增加了房子的持有成本。当然,对房价起决定作用的,是供求关系。但对刚需类房源而言,是有释放价值的。

比如,非核心地段,上涨空间较小,持有成本较高的住宅,这类房源就会被释放出来。刚需类房子的房价会对普通老百姓更友好。对解决刚需而言,这类住宅的投资价值较低,也比较适合刚需上车。
相反,核心地段,升值空间较大的房源则受影响较小。在这里,也要考验持有者的现金流。因核心地段房价往往较高,持有成本会很大,每年缴税的现金压力也会比较大。如果仅仅靠收租,而没有其他产业性收入的话,实际获利会变少。
当然,业主也可以选择涨租。但涨租这个事,不是某一家能决定,而要看附近其他房东是否都涨租。租金本质上,是跟工资挂钩的。
这时,也会有部分持有者会选择出手房子。但拥有产业性收入的人,却可以趁机抄底,扩大核心地段的房产持有量。

从这里,大家就能看到,持有房子这种固定资产,坐等收租的模式将会承压。高价值房子持有者的最优解是同时投资产业,利用产业资本,来覆盖房地产税。渡过这段低谷后,等房产价值重新迈入下一个上升波段。
这时,你会发现,资金就在无形中被引入了产业投资,促进了产业经济的活跃性。
其三,试点城市具有一定的灵活性。它是先低一点,再慢慢加,在这个过程中,老百姓和地方政府都有一个慢慢适应和慢慢调整的过程。但等试点结束后,其他城市所面临的就是直接执行。
试点城市的房产持有者,尤其是多套房产持有者,有足够的时间和空间,来重新规划自己的资产配置。比如,将非核心地段的房子卖掉套现,去投资一个店铺、一个工厂、一个企业等,就业环境会改善很多。

但在非试点城市,平时无知无觉,等到全国统一征收房地产税的那一天,突然大家一起去抛售房子,很可能引发房价短期内大幅下跌。
越跌,越没人买,越没人买,越跌。在这里,我建议,如果你所在的城市没有被纳入房地产税试点范围以内,你一定要紧密关注试点城市的房地产动向。
试点时间为5年,留给所有人资产重新配置的时间,也只有5年。不能等到房产税全国落地的那一天,才想起来,那就晚了。
其四,房地产税本质是一种财产税。富人多缴,穷人少缴。缴上来的税,会被投入到公共设施建设。比如高铁、医院、学校、公路、桥梁、养老金等。通过公共服务来提升对穷人的照顾,削弱贫富差距。

上述4点中,对地方政府而言,最大的诱惑力就在于,减少对土地财政的依赖。别看地方政府卖地收入很高,但地方政府比谁都更清楚,这是一个终有尽头,不是长久之计的税源。
谁先征房地产税,谁就能先拥有税源的优先开拓权。更何况,土地财政尚未走到尽头,在试点期间,还能一边卖地,一边征房地产税。这个诱惑力,任谁都顶不住。
因此,这一次的房地产税改革,是有着庞大的推动力的。
那么,谁将成为第一批房地产税改革试点城市呢?
这里面就有4个基本要求了:
1,对土地财政依赖度要低。只有对土地财政依赖度低,才具有征收房地产税的迫切性。
如深圳,城市化率已经达到100%,能卖的地已经很少了,但存量房产却非常庞大。征收房地产税,将为深圳市政府带来一个庞大的新税源。
深圳愿意以每平米578元的超低价,把土地卖给华为,这预示着,深圳成为首批房地产税试点城市的可能性极大!

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2,要有全国示范效应。在过去的改革经验中,具备全国示范效应的城市就非常明显了,如北京、上海、深圳、广州、杭州、海口、三亚、厦门等城市。其中,浙江省的杭州还是共同富裕示范区中的代表性城市。
3,要兼顾区域代表性。在我国14个沿海开放城市中,主要考虑的是区位,拥有海港的城市,占有巨大的优势。但在税收改革中,不管是内陆,还是沿海,本质上地位是相对平等的。
因此,东部、中部、西部很可能都有城市加入。像东部,具备优势的有北上广深杭,中部则有武汉、郑州、合肥等城市,西部则有重庆和成都。

4,要有房价过快上涨的现象。在过去3年里,中国房价过快上涨的城市有东莞、成都、广州、深圳、杭州等。
从以上4个基本要求来看,深圳是首当其冲,入围的可能性最大。其次则是杭州。杭州房价上涨过快,又是共同富裕示范区,入围可能性很大。其三则是成都。成都也存在房价上涨过快,被连续约谈的现象。
其他可能性较高的城市还有上海、海口、郑州等。

东北很可能没有城市入围。因为东三省中,只有大连对土地财政的依赖度较低,其他城市对土地财政的依赖度都不低。尤其是吉林长春,2020年对土地财政的依赖度位居全国第一。

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但是,持有海南房产最多的又恰好是东北人。不排除海南全省纳入房地产改革试点范围,东北大兄弟在海南的房产配置,可能将在这一轮房地产税改革中,经历大洗牌。
在超一线城市中,纳入试点范畴可能性较低的是北京和广州。北京作为首都,最重要的是稳定,基本不参与重大试点工作。而广州对土地财政的依赖度排全国第四,可能性也较低。
长沙是最不可能纳入试点范围的省会城市。长沙房价太低了,没有参与试点的必要性。


综合来说,先行试点的城市,将先行享受政策红利。当然,这个红利,主要还是针对绝大部分普通老百姓而言的。
你要是家里七八套房,就靠收租过日子的新时代城市地主,那你就应该割一些肉出来,为共同富裕的伟大目标做出一点贡献!

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