恒大危局，路在何方？

最近房地产领域有两个事值得关注，一个是黑石终止收购SOHO中国股权，另一个则是恒大危局。

前一个没啥好说的，除了SOHO中国现股东以及黑石利益受损，其他都是利好。毕竟SOHO中国那几栋楼因为设计原因利用率本来就不怎么样。现在终止收购，也是成功阻止了美国廉价资本抄底中国资产。

以黑石的强大公关能力，最终也没能突破中国监管，所以某些想趁着危机抄底中国的外国资本们，就别再做梦了。

我们很清楚，新冠疫情对中国而言是一次百年难遇的大变革、大机遇，中国已经下定决心不粗暴采用放水的方式应对危机，而是更有长远眼光的解决根本问题。

但是这就带来一个问题，相比而言，美国的放水速度明显大于中国甚至还在不断加速，而人民币又不可能持续升值，那么就会出现一种情况：外币计价的中国资产就会相对更便宜。

新冠疫情下，谁都知道中国是多么难得的避风港，大量资本抢着进来，一是要保值，另一个是要趁着美元放水抄底中国，这就是一次类似过往全球经济危机的收割。

望京soho

在这样的背景下，黑石以非常廉价的成本收购SOHO中国，其本质就是外国资本要收割中国。

我们能答应吗？

不言而喻。

相比之下，恒大的事更值得分析。

我常说，一定要懂政策、明全局，绝不能沉迷于自己的世界；就如我昨天在《我们该如何面对复杂多变的未来？》里所说的，很多创投界、互联网高管、专家教授，其实也未必跟得上时代的变化。

过去很多老一代互联网的决策奇迹，其根源在于已经在某些国家有过实践，只是拿到中国，结合中国的国情加以调整和再发展。

当中国快速发展之后，很短的时间，中国已经在诸多领域，尤其是社会和技术应用领域来到人类的最前沿，前面已经没有多少先行者了，中国需要自己创新性的解决问题。

更大的核心区别在于，中国要走的是社会主义的道路，自然不可能照搬西方发达国家的做法。

房地产的改革，就是中国的创新应对。到目前为止，确实有些问题，但总体进展还是可以的。

回到恒大，不罗嗦恒大事情的始末，直接说本质。

恒大为什么急转直下，出现如此危局？

恒大走到今天，其核心就是误判中国房地产改革决心，误判国家政策抉择，包括恒大以1500万巨额年薪聘请的任泽平，也没有真正让恒大跟上政策发展的脉络，反而以堂堂恒大集团首席经济学家的身份，让恒大在一条危险的道路上快马加鞭。

恒大走到今天这一步，其主要责任当然在许家印，这跟房地产公司草莽风气有关。领导者一言堂的绝对权威在房地产领域极为普遍，面对许家印，没人敢说不。

这就意味着企业家的性格与决策就是整个集团的方向，而许家印最不缺的就是胆量和魄力，更习惯的就是过去20多年的房地产老套路。

许家印

1500万年薪的首席经济学家任泽平，在任期间基本也是顺着许家印，通过研究论证许家印决策的正确性，而不是通过研究影响许家印的决策。

比如在国家已经非常明确开始房地产改革，逐步解决过去几十年房地产发展的问题，落实“房住不炒”，尤其是消化、解决2016年棚改导致的三四线及以下城市房价暴涨问题的时候。

2017年底进入恒大的任泽平，偏偏对房地产未来发展格外看好，认为中国未来10年一二线城市房价翻二倍，三四线城市房价翻三倍。

还说什么中国城镇化还有至少一二十个百分点，一二十年时间。

我相信，作为一名知名经济学家，任泽平绝对不是这个水平。他离开恒大以后整个团队发表的研究成果，还是有些东西的，但是在其位不谋其政，多少有些不妥。

就是在这样一头狂热的情况下，恒大判断中国房价还将暴涨，房地产仍然起码有10-20年大发展，实质就是认为“房住不炒”落实不下去，尤其是在广大三四线城市很难落下去。

在这样判断下，恒大采取了非常激进的做法，包括大规模囤地、进军新能源汽车，尤其是将三四线城市作为重点方向。

后来如何呢？

从2020年开始，国家开始对房地产加强全面管控，包括限制银行信贷、集中供地、土地出让金转由国税机关征缴，对屡屡擦边球不听训诫的某些城市采取专门措施。

到了2021年，进一步严格，包括对学区房、个人房贷等等加强管控，北京还探索出了一条新的土地集中招标模式，全国各地也在推广一城一策，在全国基本压下的时候，再敢冒刺头的城市就好收拾了。

更加严重的是，恰恰撞上了新冠疫情。

在国家加强监管、全球性经济危机等等多重因素作用下，过去极为激进的遭受了重创，在恒大之前已经有类似风格的企业先倒下了，那就是海南航空。

这就是恒大之所以走到现在这个地步的根本原因，其速度之快，足以成为一个教科书，教会我们准确判断未来、把握政策走向，有多么重要。

那么恒大未来会怎样呢？

我认为，这事很严重，但没有很多人想的那么严重，恒大过得了这关。

首先，恒大就是短期“流动性”问题，绝非“偿付性”问题。

直白的说，就是恒大因为过去激进的做法遭到现实重创，导致资金链出现问题。

但是房地产毕竟是实体经济，恒大目前还是有很多资产，足以抵消债务的。而恰恰由于房地产对于国家以及各地经济、关联产业、众多民众的巨大影响，从中央到地方是愿意帮助恒大处理好资产问题的。

毕竟，之前海南航空最终不也过关了，已经有经验了。相比航空这种飞机更容易贬值、疫情以来民航受重创的资产，房地产反而更好处理。

其次，恒大作为第一个爆雷的，在现在这个时间点，客观上更能得到帮助。

中国现在的国际国内环境不多赘述了，经济现在确实有困难，就业需要好好保证，之前连续的改革需要一定缓冲，马上又要迎来G20的硬仗。

国内需要稳定，恒大这个雷太大。所以恰恰不会把恒大逼死，而恒大以及许家印一向是比较积极响应政府的，更要救了，否则还如何体现差异性？

恒大有资产、不希望牵扯过大、各方有能力也有意愿帮一把，恒大过关还是没问题的。

在这个基本趋势下，其他牵连出来的事情也就能处理好了。实在不行，国有资本进驻，也正好借这件事，以恒大为点，推动下一步的房地产改革。

比如保障房建设，比如对全国房地产行业开展整顿。

但是，终归会有人遭受损失，这一点也无可回避，但大多数人终归不会血本无归。

现在恒大需要做的就是积极配合中央及各地政府，把最核心的在建项目、短期债务等处理好，绝不能出现烂尾楼，还要保证基本的建筑质量，一定要保证购房者的利益，该学王健林的就学吧，大概半年到一年也就能过关了。

经过这次的重创，倘若恒大能认真反思，理顺政策方向，顺应国家、人民利益的大势，积极响应未来房地产进一步改革，助力实现全民居有所住，那未尝不会迎来一次宝贵的发展机遇。