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为什么中国不收房屋空置税?

作者 :带泪梨花 2021-12-10 07:48:35 审稿人 : admin

来源:势场(ID:shichangcaijing)

A


自十月份中央确定扩大房地产税试点以来,关于房地产税的讨论如火如荼。不断有声音在推测试点的时间和范围,舆论场也在畅想政策细节和税率,可见大家对房地产税确实十分关注。


人们对房地产税这么欢迎,就是希望房地产税能正面地调控房地产市场,缓解普通人的住房压力。


然而在现实生活中,房地产税可不想想象中那么美好。经济学强调的是税收归宿,我们需要弄清楚是谁在负担房地产税。


首先说说租房。


虽然说,房租总是市场能得出的价格博弈出来的,是由平均工资决定的,但对于热门城市的热门地段来说,租房市场是典型的卖方市场,总是需求大于供给——你不租,多的是人租。


可想而知,这部分房地产税总能很轻易地转嫁给租客身上去,美、日、韩等地的研究也证实了这一点。


因此,除非租住的是冷门城市、冷门地段,否则房地产税只会加重人们租房的负担。



接下来说说买房。


目前,影响房屋售价的最大影响因子仍是土地供给。


房地产税确实能促使少数多房人士出售房产(热门地段房产除外,因为可以转嫁给租客),但如果土地供给不放开,供求关系卡在那,房地产税能降低的房价仍然有限。


另一方面,请注意今年的房地产税试点通知里的这句话:引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展”。


意思很明白,中央并不打算大幅扩大土地供给,还是以利用现有土地为主,保房市、保房价,以防范系统性金融风险。


甚至对于一套房的刚需家庭来说,若无政策豁免,往往还要在房贷的基础上增加一笔税务支出,给家庭增加额外负担。


总之,房地产税除了对冷门城市、冷门地段有所杀伤外,我们不能对它解决住房困境能力报以太大期待。


B


对于人口流入压力很大的大城市来说,有人说,比起房地产税,更有效的缓解住房压力的途径可能还是保障房体系建设。


在新加坡,有85%的本地人口居住在公有住房之中。而新加坡最早学习的是香港的公屋系统,目前香港还有45%的人口居住在政府提供的公屋中。


可见,对于大城市来说,建设保障房体系确实是一个比较流行、成功的住房政策。试想一下,如果没有公屋系统,本来住房就短缺的香港,房子问题到底会有多严重。


但是,兴建保障房如果真的这么容易的话,香港的住房问题就不会这么严重了,像新加坡这么成功的案例也不会是凤毛麟角了。


在大城市兴建保障房,一个重要阻碍就是以土地征用为核心的建设成本太高。例如,港府曾多次希望扩大公有住房套数,最终都被土地征用成本打垮。这一次中央推进的北部都会区开发方案,也是选在了人口密度最稀少的位置。


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香港北部都会区规划土地


而新加坡为了解决土地征用问题,则是通过立法手段让政府有权强制建设,同时新加坡本身面积极小,不需要卖地套利为大规模基建提供原始积累,这才能成功搞起来独一无二的新加坡模式。


除了建设成本外,更大的问题是时间成本。新加坡建国以来,从无到有,足足用了25年时间大力建设住房,才让绝大多数人住上了政府提供的公有住房。


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可见目前热议的新加坡模式,其实是一个长期工程,要政府持续几十年支持支持建设,才能从根本上解决住房问题。


而像深圳等城市已经过了快速发展期,住房格局已经定下来了。这时从房地产市场中发展公有住房体系,恐怕不会那么容易。


与此同时,土地供应有限,保障房建设挤占的将是商品房的土地配额。对于追求生活品质的刚需家庭来说,心心念念的商品房恐怕还会因为土地供给下降而上涨。


让我们做个小总结。一方面,房地产税反而很大可能还会提升热门城市、热门地段的居住负担,另一方面,扩大保障住房耗时太久、成本高昂,根本远水解不了近渴。


如此尴尬局面中,一个疑问正被越来越多人提出:


政府当前手上没有足够的保障房来提供给需要租住的市民,但是市场上空置的房产很多,为什么政府不能采取措施让这些控制的房子进入租房市场呢?


C


而要让空置的房产流入市场,至少让更多人租上房子,最直接的办法莫过于房产空置税。


前文已经说到了,中国房地产市场总体而言是卖方市场,买方议价能力是由有多少意愿来购买、政府提供多少土地决定的,热门城市、热门地段总是供不应求,房地产税也能够转移给普通人。


而房产空置税则不一样,如果房主没法将房子租出去才需要交税,所以房主为了弥补损失总是希望能出租房子。因为就会提高租房市场的供给,从而压低房租。


根据一些可信的研究来源,我国的房产空置率可能还真是不低。


一个来源是西南财经大学的中国家庭金融调查,由于这份调查有央行方面的合作,所以可信度还是很高的。按照这份研究分析,中国城镇房产空置率为21%,远远高于国际平均水平,要知道,日本泡沫危机最严重的时候也就是11%。


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然而,尽管空置的房产非常多,空置税也能更好的解决租房困难的问题,政府却十数年来始终按兵不动。


在2018年时,空置税并未出现在全国人大常委会立法规划中,按照目前的规划,至2023年空置税都不会进入立法流程。


而最近虽然房地产领域有诸多改革和变化,可各种通知和文件中,亦对空置税只字不提。


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这个看起来比房地产税更合理、更能解决居住困难问题的税种,为何不被国家纳入考虑呢?


D


初步的解释,可能就是空置住房最严重的区域往往是三线城市,这部分人口更多,空置率也更高。因此对空置房征税,实际上是让收入较低、资产较少的群体征税。


而从我国城市化进程来看,这部分空置房产的主人有很多是异地工作的人群。他们往往是因为收入不高才选择去外地打工的,之后好不容易才攒了足够的钱在老家买房。


而单纯将这部分人群豁免,又会让本来就很复杂的鉴别空置房产流程更加繁琐,征税成本也大大提升了。


而空置税本来能收上的钱就有限,远不能和房地产税相比,加上空置房产鉴别困难,也就使得这个税种并不受政府重视。


从根本上来说,政府出台一项土地税收的目的是提高财政收入,而非调节贫富差距和社会矛盾。


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根据任泽平的研究,目前房地产税收体系一共有十个税种,涉及到了开发建设、交易和保有三个环节。其中开发建设和保有分别有7个税种,保有税种只有2个税种。


可见,政府最关注的实际上并不是住房保有税,而是在房地产开发的生产和交易环节征税,其中的关键就是征税成本。


在生产环节征税,政府只需要对房地产商打交道,而几百家房地产商和千千万万业主之间选,政府肯定愿意和企业打交道,房产登记、估值、征收相关的人力成本就会更低,所以政府自然倾向于从生产环节收税。


而从交易环节征税要比从生产环节征税困难,但是交易确认必须需要政府认可,那么反而是交易双方求着到政府征税,自然征税成本就下来了。


尤其是寸土寸金的一线城市,新开发的土地有限,人们更倾向于购买二手房。北京等一线城市,每年二手房成交量甚至达到了20万套,这更是让大城市有动机从交易环节征税。


因此,就算是潜在税收规模很大的房地产税,因为征税成本原因,地方政府都没有太多动力开发,拖到了今天也没啥进展,更别说房产空置税了。


正如当年废除农业税一样,虽然说是为农民减轻负担,其实根本原因还是征税的成本超过征收额了,亏本了。


E


虽然从各国经验来看,房产空置税对租房市场的影响确实是立竿见影的。


由于华人炒房,温哥华房价一路飙涨。温哥华政府也于2017年推出了房产空置税,这使得租房市场的供给大大提升。由于租房和买房存在替代关系,这也使得温哥华房价下跌,直至因疫情全球大放水才整体回涨。


可想而知,如果国内推动房产空置税,固然能降下来租金,可人们租房成本下来只会抑制住房需求,继而导致房价下跌。


空置房更多的二三线政府,本身也更依赖于土地出让金,自然是不愿意看到自身税收下降。


可见,房产空置税即使是对无房群体有利,而且客观上也理应实施。但因为这个税种的征收成本更高、效益也更低,还影响地方财源,始终是没人愿意推动。


虽说一定程度的补丁可以缓解上述问题,比如三线免征,一二线城市只对租房需求高的地区征税,成本不高且还对财源影响不大。


但是嘛,这就涉及到那些宁可空着也不愿出租的房子更多掌握在谁手里了,这就是一个更大的难题了……


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