原创： 顾子明
本文授权转载至微信公众号：政事堂Plus2019
秋水急，送我上潮头
【08年四万亿、14年棚改、15年三去一降一补，金融纬度】
一，著名的四万亿
2008年9月14日，拥有158年历史的雷曼兄弟公司宣布申请破产保护，同一天，华尔街三巨头之一美林证券被美国银行收购，标志着二战后破坏程度最大、波及范围最广、影响最深远的经济危机爆发了。而引发这场危机的根源是美国次贷危机所引发的房地产泡沫（具体过程这里推荐一部电影《大空头》，可以作为辅助阅读），07年美国房地产泡沫、93年海南房地产泡沫、91年日本房地产泡沫，这三大房地产泡沫崩盘事件也成为房地产空头经常用来论证中国房地产泡沫即将崩盘的论据，也造就了无数自媒体十万+的爆款文章，然而这些年房地产空头的打完左脸、打右脸。之所以那段时间口头被频频打脸，是因为接下来我们将迎来无论是时间、力度，还是范围、深度都超出预期的积极的财政政策和宽松的货币政策。面对着汹涌而来的金融危机，2008年11月15日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的措施。会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这就是后来著名的“四万亿计划”。其中第一条是就加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。截止2010年年底，廉租住房、棚户区改造等保障性住房共完成4000亿元投资，但是实际上执行中，大量资金通过各种渠道进入房地产行业，这为深陷经济危机泥潭的房地产行业带来巨大的增量资金，也成为催生了房价的暴涨的重要推手。除了棚改项目这个直接房地产市场增量，铁路、公路、机场等重大基础设施建设和城市电网改造的投资也极大地补充了基础建设的短板（截止2010年年底，预计投入资金15000亿元，占比最高），基础设施的投入在某种程度上夯实了房价的基础，一方面那些享受本轮巨大基建投资的利好的城市，对外进一步吸引产业、资金、人口的集聚，加速城镇化和工业化的进程，而这又为这些城市的房地产发展提供了坚实的购买力；另一方面城市内部的基础设施的建设扩大了城市了的骨架，为城市规模和能级的提升打开了空间，简单举个例子，一个区域板块可能由于通了地铁，而拉近了与核心区域板块的通勤距离，这片区域板块的土地价格和居住价值将得到极大的提升。基建投资对于房地产拉动的影响是更大更长远更深层次的。除了四万亿的积极财政政策，宽松的货币政策也在发力。在金融政策方面2008年9月16日、10月8日、10月29日、11月27日、12月22日，央行连续五次降息，累计降息2.16%，力度空前、频率之快令人瞠目，与之相对应的是20年新冠疫情冲击最严重的时候，我们只是降息0.3%，可见当时宽松的货币政策有多宽松了。在房地产救市政策方面，降税费、降首付、降贷款利率，救市全家桶来一套。10月12日，对于首次购买90㎡以下住宅，契税按照1%征收，免征印花税；降低首付至20%，房贷利率可以打7折。12月30日，国家税务总局踩点公布《关于个人住房转让营业税政策的通知》，公布了个人住房转让营业税优惠政策的执行细则，规定明年个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。至此，积极的财政政策和宽松的货币政策全部发力，直接的结果是2009年3月全国70个大中城市房价同比上涨11.7%，房地产再次扮演着“中国经济夜壶”的角色。2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。其中有一条影响深远：证监会要求房地产公司 IPO 和再融资都需要征求国土资源部意见，开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资，房企IPO也基本停止。（联想今年7月22日“双减意见”彻底掐断校外培训的融资，掐断行业与资本的链接是对一个行业调控釜底抽薪的举措）2010年至今，仅有靠吸收合并上市的招商蛇口和B股转A股的新城控股两家房企在A股上市。2005年，广州发家的某地产在香港上市，两年后便开始寻求“回A”，2007年到2013年的6年间，四次冲击A股都未能成功。万达商管2014年曾赴港股上市。从2015年开始就已经启动了A股上市程序，2016年主动退市欲回归A股。2020年3月，证监会最新披露IPO基本信息情况表显示，万达商管状态为“中止审查”（这也导致老王要断臂求生）。2020年恒大集团进行重组，欲谋求A股上市，并获得了1300亿战略投资。但恒大A股上市至今仍未获批，这也是目前恒大债务危机的深层次原因。当然，当时大家更关注的是17天后，首都北京出台的“国十条实施细则”，从2010年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。“限购”这个词汇第一次走进人们的视线， 拥有购房资格的人群说叫有“房票”，这让人不得不想起来上个世纪的粮票、肉票、油票、布票盛行的票据时代。十一年后的2021年7月29日的武汉，武汉市房管局发布公告，对加强购房资格管理工作进行征求意见。意见稿中，购房需要先申请购房资格，符合条件才能领到一张“房票”，一张一张只能登记一个楼盘，“房票”登记后即锁定，不能再去其他楼盘登记。以限购为起点，限贷、限售、限价、限售，从房地产交易的全流程对于房地产进行了限制交易。以限购为核心的行政调控政策开始走上历史舞台，成为继土地政策、税收政策、金融政策之外，影响房地产市场的第四大政策，也是调控效果最立竿见影的政策类型。围绕着调控政策，由于中央和地方有着不同的出发点和目标，中央与地方进行着层出不穷的博弈，中央三令五申、层层加码，某些地方放水调控，变相放松，调控政策在博弈中发挥“薛定谔降房价”。而普通的公众也为了逃避调控政策，也产生了“假离婚”、企业买房等突破调控的手段，生动形象地演绎了“上有政策下有对策”的精髓。随着房地产政策的日益复杂化叠加存量房交易量（插一句衡量一个城市的房地产发展水平的一个重要维度是一手房和二手房交易的占比，通常来讲如果一个城市二手房占比超过一手房，那么这座城市的房地产发展水平处于成熟的水平，北上广苏宁皆是如此）的逐步增加，买房的知识门槛在提高，这为房地产中介行业迎来了巨大的风口。2011年，面对整个行业的不规范，信息的不透明，以及从业人员的鱼龙混杂的情况，刚刚离世（2021年5月20日）的左晖正式上线了筹划已久的“链家在线”，开始试图将房源信息线上化，继而强调真房源，这为房地产中介行业的规范高质量发展提供了一个探索路径。7年后，链家宣布成立新平台贝壳找房，将链家网升级为贝壳找房。2020年4月23日举办的2020贝壳新居住大会上，贝壳找房发布了一系列数字：进驻全国110个城市，入驻合作新经纪品牌超过250个，连接经纪门店超过4万家，服务超过37万经纪人。19亿套房屋真实信息，覆盖全国330城市53万个小区；其中在售房源约270万套，每天新增1.3万套挂牌房源。2021年3月16日，贝壳（NYSE:BEKE）发布的2020年全年业绩显示，贝壳2020年营业收入为人民币705亿元，同比增长53.2%；净利润达人民币27.78亿元，首次实现美国通用会计准则（USGAAP）下全年盈利；经调整后净利润达人民币57.20亿元，同比大增245.4%。房地产中介行业作为房地产行业的衍生赛道能够产生如此巨大的成功，这在侧面也反映了近十年来中国房地产的高速发展和财富效应。如果说08年启动的棚改是前菜的话，那么14年开启这波棚改才是真正的主食。2014年7月21日，国务院厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，住建部副部长齐骥透露，2014年计划改造棚户区470万户以上。其中着重强调了加强金融支持力度：（三）加大金融支持力度。进一步发挥开发性金融作用。国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。纳入国家计划的棚户区改造项目，国家开发银行的贷款与项目资本金可在年度内同比例到位。对经过清理整顿符合条件的省级政府及地级以上城市政府融资平台公司，其实施的棚户区改造项目，银行业金融机构可比照公共租赁住房融资的有关规定给予信贷支持。与棚户区改造项目直接相关的城市基础设施项目，由国家开发银行按国务院有关要求给予信贷支持。各地要建立健全信贷偿还保障机制，确保还款保障得到有效落实。推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围；适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。通过投资补助、贷款贴息等多种方式，吸引社会资金，参与投资和运营棚户区改造项目，在市场准入和扶持政策方面对各类投资主体同等对待。支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。从这里可以发现，这一次国开行扮演着关键性的角色，为了推进棚改，央行为国开行新开发了一种金融工具-PSL（Pledged Supplementary Lending，抵押补充贷款，即央行以抵押方式向银行提供贷款，合格抵押品可能包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等），自2014年PSL（2014年三年期利率为4.5%，同期个人三年期贷款利率6.4%，2015年三年期利率为3.1%，同期个人三年期贷款利率4.75%）创设以来，央行累计投放资金超过3万亿元，成为国开行低成本资金来源的重要补充。拿着央妈给的廉价资金，财大气粗的国开行开始在全国各地撒钱模式。以广西省为例，仅2014年上半年，国开行发放棚改专项贷款达到129亿元，而广西2014年上半年的财政支出1536亿元，一个国开行的省级分行的棚改贷款金额占同期财政支出接近8.3%，国开行的棚改支持力度之大可见一斑。而如此大的资金投入必然带来巨大的利益分配，其中蕴含着巨大的漏洞空间，于是：2014年这一轮棚改通过货币化安置为主、实物安置为辅的模式，一方面将货币化安置巨量货币给予拆迁户，极大地提升了这个群体的购买力，为房地产市场发展提供巨大市场空间，另一方面实物安置将数以亿计的城市边缘群体改造成拥有固定资产的中产阶级，随着城镇化和工业化的推进，这些群体所拥有的房产还具备更大的升值空间。根据大冲村的拆赔标准（2009年），村民可以选择物业补偿、现金补偿、物业加现金等三种补偿模式。物业补偿按建筑面积实现1:1补偿，货币补偿是每平方米1.1万元。据报道：普通村民豪哥选择了物业补偿。华润城的回迁房面积最小为40平方米/套，保守估计豪哥至少手握4000平住宅，身价过亿。随着城市更新的推进，昔日的大冲村摇身一变成为深圳标志性的综合体，房价也一路飙涨。2014年底，华润城一期开盘，均价为4.7万/平米。深圳链家网数据显示，目前华润城一期、二期和三期的价格都已超过12万/平方米。即使是在调控最严的近三年，华润城价格仍然坚挺，89平三房从800万跳涨至1200万。拆迁成为“China”拆哪儿新的解释，从此以后，和“官二代”、“富二代”、“学二代”并列，“拆二代”的名头风声水起，成为巨大的食利阶层。这些群体逐步成为消费的主力军，进而提升了消费能力。这一轮的全国性棚户区改造，在某种程度上是第一次将三、四、五线城市纳入房地产市场的全局中来，在此之前，很多城市由于人口、产业增长的缓慢，住房需求稳定，房价长期处于低位运行，大家并没有强烈的购房和投资需求。而这一轮的棚改的巨量资金注入本来就规模较小的房地产市场，房价也跟着“水”涨船高。随着三、四、五线城市的房价上涨，一些专注于三、四、五线城市、走农村包围城市路线的房企尝到了这股房地产发展的红利，恒大和碧桂园分别从第七名、第六名超越一众老大哥来到第一名、第三名。而他们的成功也引发了众多之前高高在上只在一、二线强三线城市的老牌房企纷纷下沉三、四、五线，一时间这些城市的土地市场火爆异常，每年都有十几家新进房企进驻。当棚改正在轰轰烈烈推进的时候，2015年的中央经济会议如期召开，会议提出，2016年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中去库存成为房地产行业有史以来最利好的政策，国家在叫你买房子，当然这可能是房地产行业最后一次利好政策。于是经济基础好、产业能力高、人口资金流入的一、二线城市率先上涨，2016年的楼市高潮中，诞生了“房价四小龙”：厦门、合肥、南京、苏州。这四大二线城市的房价翻倍，领涨全国，风头一时无两。可以说当时的“房价四小龙”改变了一线城市独领风骚的楼市格局，宣告二线网红城市登上舞台。一、二线上涨以后，进而带动三、四、五线城市的继续上涨，全国人民迎来房价普遍上涨的行情，严格意义上讲，也是从2016年这波行情，房价才成为热议的全民话题，而经历多轮调控，房价还是逐步上涨进而形成了一种新的信仰-房价永远上涨。也是这一年，2016年美国财经杂志《福布斯》公布了全球富豪榜单，王健林以287亿美元超越李嘉诚，成为全球最富有华人，全球排名第18位。然而一年后，他将不得不断臂求生将万达城、万达酒店分别卖给融创、富力。当房地产过多占据信贷资金挤压实体经济发展的时候，“政府这支有形之手”将会发挥着重要的作用，资本要脱虚入实，而三年后的科创板为资金找到方向，那就是投入科创板，为中国解决卡脖子技术提供助力，支持产业升级，提供更多优质就业岗位，让中国发达国家产业粉碎机的角色 更加熠熠生辉。正如上一篇的文章的结尾所说的，随着房地产进入金融红利时代，如何拿到便宜的钱就是成为房企核心竞争力乃至生命线。从融资的角度来说，主要分为两类，要么直接融资，进资本市场上市，要么间接融资，从银行、私募、发债。由于中国目前间接融资为主的金融结构，银行无疑是高负债、高杠杆、高中转的地产行业最好融资对象。而房地产优质的抵押属性、高速上涨的房价、地方政府预期看涨土地的抵押，也让银行偏爱房地产贷款，于是房地产行业贷款和个人住房贷款占比越来越高。房地产和银行这两个行业高度绑定，两个行业在这里高度重叠，银行在给房地产不断输血，银行从房地产赚取稳定高昂的利润，你好我好大家好。这是房地产的黄金时代，中央政府通过房地产稳住了经济增长，带动了房地产上下游几十个产业的发展，稳住了就业，改善了人民的居住环境。地方政府通过卖地、房地产交易税费获取财政收入，支撑城市基础设施、产业支持、人才引进、优质公共服务供给。有房阶层及购房阶层看着不断上涨的房价、不断增值的资产，心里更加稳定，消费预期得到提升，消费支出进而增加需求，需求带动生产的发展。房地产从业人员拿着远远高出社会平均工资的薪酬，近水楼台先得月的优势买房，享受着行业红利所带来超额溢价的人力（一个刚毕业的学生可以拿到20多万收入），恒大这个深耕三四线的房企，可以花1500万年薪聘任泽平作为首席经济学家，碧桂园一个江苏区域总16年总收入就完成1个亿的小目标（此前3个月，王首富刚提出“一个亿小目标”的经典语录）。这也是银行的黄金时代，房企把土地抵押给银行、银行发放开发贷，政府把土地抵押给银行、银行发给政府专项债，居民把房子抵押给银行、银行发放住房贷款，房企无法通过正常渠道拿到贷款，银行可以通过通道、私募等渠道牵线搭桥赚取佣金…..银行赚的盆满钵满，相应地从业人员也是闷声发大财地享受着时代和行业的红利，那时候甚至有些银行想着办法给员工“发奖金”。似乎每个人都在获利，每个人都在享受着房地产高速发展带来的红利，但是理性告诉我们：有人获利，那就总有人成为代价。房企高杠杆占据了过多的信贷资源，使得宝贵的资金脱实入虚，影响实体经济长远发展。高负债使得房企成为现金流爆雷的重点行业，泰禾、福晟、蓝光、彰泰纷纷陷入债务困境，更不要说2020年销售额达到7223亿元排名第二的恒大。高周转使得房企开发进入模块化阶段，为了赶节点，全方位突进，给你五星期的家，小区环境和质量堪忧。那些乘着地方东风进入行业的年轻人，干着最辛苦的活，被综合素质远不如自己的领导指挥着，无奈地加班内卷直至逃亡。高度依赖土地财政的地方政府，由于土地出让带来的巨大收益预期，前期加杠杆过猛，已经陷入深重的债务危机，在财税体制尚未革命性的变革到来之前，只能捏着鼻子继续拿起“夜壶”卖地筹钱，毕竟苏北某城市赶在大年三十之前卖地，给公务员发年终奖也不是一次两次了。不断高企的房价使得城市整体的生活生产成本急剧升高，年轻人购房艰难，掏空了六个钱包、透支了几十年的消费能力，如果一个城市没有不断输入的新鲜血液，这座城市也将无法能够保持持续的创新力和活力。银行作为房地产行业资金供给主力，在某种程度上将金融风险拦到自身手上，当地王没办法卖出预期的价格，当表外业务无法收回资金，当房贷出现断供，这是重大的金融风险，而这是2017年召开的十九大所提出打好三攻坚战之首。HTTP://WWW.caao.nET豪仕法律网网采集不好玩哦◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐撒旦法师打发斯蒂芬
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