中国房地产：从1987到2021（六）

原创： 顾子明
本文授权转载至微信公众号：政事堂Plus2019

第六部分系列小结
通过五篇系列文章，我们从1987年12月1日深圳第一次土拍为起点，到2021年7月27日无锡出台二手房指导价格机制为终点，我们回顾了中国房地产34年的波澜壮阔的发展历程，重点展示了期间重大的人物、故事、企业、事件、政策。
中国房地产是一个宏大、牵扯面广泛的议题，我们所做的只是希望能够给大家一些系统的知识、有参考性的意见、良好的阅读体验，阅读这篇文章的你我都是这场历史变革亲历者和见证者，接下来将对系列文章做一下小结。

一，各篇文章的小结

第一篇文章其实从行业基础制度建构的纬度出发，回顾了1987年深圳第一次土拍、94年分税制改革、98年房改，为中国房地产行业发展奠定了基础的制度，开启了中国房地产发展的起步阶段。
第二篇从现代化（城镇化与工业化）的纬度出发，回顾了1999高校扩招、2001年加入世界贸易组织、历史进程下的足球地产，经济快速发展，城镇化与工业化的推进，城市自然而然成为财富的聚集地，增量财富支撑着房价稳定上涨上，这一阶段是房地产比较健康的发展阶段。
第三篇从金融的纬度出发，回顾了2008年应对金融危机所进行的四万亿大基建投资、2014年开启的天量棚改计划、供给侧改革下的去库存政策，这一阶段金融逐渐成为房地产发展的主导力量，国开行棚改资金、银行的贷款、影子银行、表外业务等为房地产的烈火烹油提供了巨量而廉价的子弹。
第四篇从政治财税制度的纬度出发，回顾了2016年9月这一轮持续不懈的调控政策，在房住不炒、一城一策、落实长效机制的当下，中国房地产将逐步剥离土地、现代化、金融等多重红利，重新回归制造业和服务业的本质。
第五篇从内外联动的纬度出发，站在百年未有之大变局和中华民族伟大复兴的战略全局来思考中国当下房地产的格局和未来发展方向，房地产要避免成为贫富分化的祸首，要避免成为阶层固化的帮凶，要成为“有恒产者有恒心”的社会稳定器，要成为“温暖港湾”的家。


二，未来的研判

经过34年的发展，中国房地产已经处于一个历史的拐点，在拐点附近买房更是一件门槛较高的事情，对于大多数人来说买房可能是一生当中最大的一笔支出，如何做好资产配置是一件特别重要的事情，买对一次房子对于整个家庭来说都很重要，在合适的时间合适的地点买合适的房子成为每个家庭都应该需要重点考虑的事情，本系列文章最后会对未来进行一定的研判，并对购房给大家一些思考和建议。
坦白讲来，中国目前房价高是一个众人皆知的真相，面对百年未有之大变局的巨大机遇和挑战，面对中华伟大复兴战略全局的目标和要求，作为牵扯面巨大、利益盘根错节的房地产行业，目前最理性的局面就是稳定。
稳定是未来房地产的一个本质特征，因为这是符合各方（中央、地方、有房、无房）的整体利益，而稳定的本质归根到底是三个方面：稳地价、稳房价、稳预期。

稳地价是房地产稳定的起点，只有地价稳定，房价才能稳定，回顾中国房地产发展历史，地王频出的时期也是房价狂飙迭起的时刻，地王预期带来未来区域房价上涨的预期。从目前22城市集中供地、房企三道红线、贷款集中度管理、直到7月26日买地金额不得超年度销售额的40%，都在为稳地价建立长效机制。

稳房价，一手房价格因为由限价政策进行持续调控，基本上得到控制；二手房由于二手房指导价格机制的不断铺开，未来二手房也将迎来稳定的局面。
稳预期，资产价格的上涨或下跌很大程度上取决于大家的预期，而让大家形成一致性的预期则是比较麻烦的事情，因为这会带来大涨或者大跌。所以让大家对于未来房地产形成不一致预期，才能保证房价的平稳（不崩盘、不快速上涨）。
房地产稳定发展，才能用时间来挤压目前房价的泡沫，用真正的购买力来夯实房价的基础，让未来房地产平稳着陆。
如果说总体稳定中国未来房地产的一面，那么结构分化则是中国未来房地产的另一面。这种分化是表现在不同层面：
行业分化：随着房地产调控机制的不断发力，未来大量中小房企将会消失，房地产集中度将不断提升，房地产开发市场将由国企、央企、部分差异化房企来完成（可以参考目前房企50强名单），而房地产物业板块则由那些已经上市物业完成（可以参考目前物业30强名单），这些在寒冬中存活下来的房企将成为未来商品房供给的绝对主力，品质、服务都有较强保证。
城市之间：从未来城镇化和产业化发展来看，以上海为龙头的长三角都市圈、粤港澳大湾圈、京津冀都市圈、成渝都市圈为代表的都市圈和以武汉、郑州、西安、长沙（包括但不限于）等等内陆省会城市为代表的区域核心城市将成为未来城镇化和产业升级的主场战，这些区域将会吸引更多的人口、资金、产业、基建，相应地这些城市未来的房地产还会有不同程度的发展空间。而不在这些范围内的三、四、五线城市在不同程度将向上述都市圈和城市输血（或者被这些城市吸血），相应地城市的能级和房地产发展的空间也会有限，甚至在不远的将来可能会萎缩。
板块之间：除了核心城市未来能够通过自身强大的增量将目前属于边缘板块的纳入主城板块，或者某些特殊机缘某些城市的板块突然纳入重大规划和资源大量导入，例如雄安新区；大部分城市未来的高价值板块将会维持强者恒强状态，热点板块始终成为整个城市、全省乃至全国（根据城市的辐射能力）购买力，支撑这些板块越来越强势。
产品之间：考虑未来保障性租赁住房、共有产权（60-80㎡左右刚需家庭）供给量增加，未来各个城市90㎡以下的刚需产品将面临这些产品的巨大冲击，而改善住房（120㎡以上）乃至豪宅（大平层、别墅）将会是富裕群体之间交易市场，由于这些群体的巨大购买力，将会有着一定的上涨空间。
需求之间：新市民的住房需求将更多由住房保障系统满足，部分由商品市场（长租公寓、住房市场）满足。改善需求将完全由商品市场（少数房企）来满足，而且活下来的房企将会从区位、小区环境、规划、产品、物业服务等提供全方位多层次的优质服务，当然可能你每年交一定金额的房产税。

三，购房建议

总体来说，投机购房想快进快出赚快钱（一两年翻番之类）未来越来越难，很可能会被埋坑里，这是未来最劣后的投资选择之一，未来上涨空间不会像之前那么高，长效机制下对于房价的上涨的抑制作用未来会愈发有力。
长线投资或许会存在一些结构性机会（至少跑赢通胀、略微跑赢资本市场，也是为数不多好的投资机会），从投资的角度来看就是买稀缺性，选择上面所列的城市优质板块优质产品，相当于买这座城市的股票。
如果是刚需买房的话，尽可能留点预期，适度踮起脚尖（例如300万的预算，看房子的话，可以看300-400万之间的房子），尽可能去选择好的城市、好的地段、好的产品（争取改善）、最好买新房、其次交付5年以内的次新房。
有多套房产的群体，在房价上涨预期受限的前提下，在房产税还没有正式实施的时候，可以考虑将比较劣后一些的房产（房龄比较大、位置较差、未来面临保障房冲击）处理掉，将回笼的资金要么置换更优质的资产，要么将资产更多元配置下。
随着长效机制的落实，或许有一天限购、限贷、限价、限售全部取消，大家可以自由地买房，我们再聊房子的时候不会想着“买个房子赚翻倍”的心态，房子真正成为每个人“温暖、舒适、安全”的港湾。