原创： 顾子明
本文授权转载至微信公众号：政事堂Plus2019
看当下，稳住不要浪
【长效机制背景下，站在内外联动（百年未有之大变局与中华民族伟大复兴的战略全局）的大格局下看房地产行业】
经过前面四篇接近两万五千字的叙述，我们终于从1987年来到了当下的2021年，此前我们已经从行业、土地、现代化（城镇化与工业化）、金融、调控的角度聚焦了房地产发展的不同阶段主导力量的演变历史，再将目光回到2021年，我们身处的当下。明公是一个很喜欢历史的人，历史当中有个高频热词叫作“历史局限性”，这是指历史人物受制于当时的社会现状、 经济、政治，道德等各方面因素，无法跳出当时的限制，未能做出符合趋势的判断，跳出命运的限制，进而错失相关的机遇。其实能够在历史中留下名号的人物，大部分都属于那个时代、那个区域比较优秀乃至顶尖的的人物，他们也不可避免地受制于“历史局限性”，更何况现在身处信息大爆发、变革大拐点的时代的普通人，如何看清楚未来的趋势，尽可能减少“历史局限性”的制约是我们这个时代下，每个人在认知层面的所需要修炼的功夫。中年好友苏东坡都看不清，只因为身在此山中，没有登上山峰俗话说“登高望远”，如果要看的更远，那必须要找到一个更高的地方站着。明公的经验是看最高层的理论表述，因为这些理论的提出是高层的判断和理论水平最高的学者们讨论提出的，官方表述是“是对马克思列宁主义、毛主席思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观的继承和发展，是马克思主义中国化最新成果，是党和人民实践经验和集体智慧的结晶，是中国特色社会主义理论体系的重要组成部分，是全党全国人民为实现中华民族伟大复兴而奋斗的行动指南，必须长期坚持并不断发展。”就像《圣经》一样，普通人去认真阅读和思考《圣经》，并将领域的体会来指导实践是一种很理性的行为模式。我们该如何定义和描述我们这个时代的背景，归根到底是一句话：站在百年未有之大变局和中华民族伟大复兴的战略全局来看。或许很多人会觉得这是政府公文的两个高频热词，但是如果大家把相关的信息串联起来：国际：灯塔国的黯淡、大嘤帝国的衰落、欧美抗疫的普遍拉胯、西方媒体的双标频出，全球统一最低税率……国内：公知五毛处处喊打、娱乐圈、互联网、校外培训反垄断重锤、知乎“你认为谁是最伟大的中国人？”答案、甚至是最近东京奥运会大家对于女排的宽容理解……不必时时怀念我，也不要指望我回来，我离开以后，你们就是我，人民万岁！如果把内外的各种现象联系起来，还能有哪句话比“百年未有之大变局和中华民族伟大复兴的战略全局”概括和总结的更精准到位么？明白了这点，我们站在百年未有之大变局和中华民族伟大复兴的战略全局来看房地产长效机制。从2020年年底住建部的表述来看：稳妥实施房地产长效机制方案，那说明长效机制已经有确定的方案了，接下来将从既有的重点房地产改革方案来尽可能全面梳理房地产长效机制。房地产长效机制是一个综合性的调控机制，长效机制是土地、财税、金融（上一篇文章已经分析了，详情可见《中国房地产：从1987到2021（四）》）、住房保障体系、一、二手房市场联动监管等综合性管理配套。2021年春节刚过，一份文件就在网络上传播，22个重点城市实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。同时，22个重点城市暂停发布住宅用地公告。仔细梳理这份名单，22个重点城市除了北上广深四个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。这些城市均为核心一、二线城市，是我国经济最发达、产业与人口最具吸引力的地区，住房需求旺盛，以这些城市为试点，有点“擒贼先擒王”的意味，从市场最火热的城市土地（房地产的起点）供应政策出发，建立长效机制。这就是形成了长效机制下土地供应机制：政府集中供地-房企资金分散无法多路出击拿地-政府控制地价-大型优质房地产企业购地（中小企业逐步出清）-国有商业银行向优质房企提供贷款（降低风险）-未来新房集中入市-供需角度稳住新房价格。94年分税制改革开启了地方政府土地财政的序幕，关于土地财政的历史功过本文不再赘述，从历史的进程来看，虽然在2020年新冠疫情冲击下，为了维持稳定态势，房产税步伐有所减弱，但是考虑土地财政已不可持续，并且随着中国房地产从增量市场向存量市场的历史性转变，房产税是土地财政的必然替代选择。房产税可以由地方政府征收，并纳入地方财政预算，可以起到收之于地方，用之于地方，当然不排除有些中央层面的转移支付。立法层面可能暂缓，试点可能加速，反映了房地产税背后复杂的博弈从中华民族伟大复兴的战略全局来看，一个健康、可持续、稳定政府的财政税收汲取能力是坚实的物质基础（花钱的地方实在太多），如果对于中国历史王朝兴衰周期有所了解的朋友都知道，一个王朝中后期的衰落往往由于财政崩溃，而财政崩溃由于中央政府收不到税，而收不到税则由于兼并（主要是土地）的既得利益阶层的逃税避税。其实从经济要素角度来看，帝制王朝时代的土地相当于于今日是房产，房产在持有环节并不需要交税，但是房产上涨以后收益部分仅需要缴纳一部分所得税，这对于拥有房产乃至炒房者来说就是某种程度上的逃税避税。P.S.：当然目前更大的逃税避税行业其实互联网行业。互联网行业盈利能力强、员工待遇好固然由于行业时代发展红利，但是目前财税体制下纳税贡献不足的也是其业绩能长期火爆的原因之一，甚至是最重要的原因之一，政府收税较少，让这部分税作为互联网企业的利润维持高估值搞高股价，融资以后继续扩张发展。从这个财税角度去观察对于互联网巨头的反垄断也是别有风味。此外，2021年6月5日，财政部、税务总局等四部门周五发文称，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金等四项政府非税收入，全部划转税务部门负责征收。虽然短期内不一定改变土地出让金收归中央，但是中央对于地方土地出让金的信息掌握会更强势，将会将土地出让金收入全部纳入财政监管，这可以在某种程度上遏制地方肆意举专项债花钱的冲动。
以99年高考扩招为起点，经历了20多年的扩招，2020年高考录取达到850万，2021年高校毕业生将达到909万史上最高值，面对大量涌进城市的年轻人（伟大复兴事业的建设者），解决他们在大城市的居住问题是房地产长效机制的应有之义。2020年中央经济会议将解决好大城市住房突出问题作为八大任务之一，显示了从中央层面对于这个问题的高度重视。随着中国城镇化和工业化的推进，人口结构的变化，国家必然会集中资源，“一鼓作气”形成十余个超大的城市群来推动城市化集中资源。并依靠于这些超大城市群，以“中国神X”为代表的几十家全球顶级托拉斯，将带领着民营企业们一起走向世界。超大城市群中的核心城市对于人口、人才的吸引力还会持续上升，未来去大城市就业打拼仍然是比较理性的选择。如何让年轻人、新市民在大城市住下来，并且定居下来，这就是住房保障体系的出发点和落脚点。住房保障体系主要包括两个层次：1、保障性租赁住房层面，2020年长租公寓的爆雷事件，让高层认识到长租公寓市场化会带来金融化的风险，所以要加大政府、企事业单位在租赁住房方面的供给和保障力度。共有产权房方面：政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行，这样将降低新市民群体的购房成本。在保障性住房体系内，新市民先租住在保障性租赁住房，随着收入的增加和存款的增长，可以购买共有产权房，等到购买力足以支撑购买商品房的时候再去购买商品房，满足不同层次居住的需求。减少高房价、高房租对于新市民的挤压，减少高昂的校外培训的支出，让中国数以亿计的边缘青壮劳动力顺利进城，跟上历史的进程，实现中产阶级倍增的目标，轻装上阵，看到希望，避免躺平，积极投身到社会主义经济建设当中，实现持续的生产力与消费力的革命，以承接新时代的技术与产业链，走出 “中等收入陷阱”，避免更大的内卷消耗。房价是新房价格和二手房价格这两个相互影响价格体系所决定的，在新房限购、限价、限售的背景下，二手房价格由于是房东和购房者在相对充分的市场博弈下所形成的价格，在某种程度上更能够反映真实的房地产市场博弈的情况。随着房地产调控的深入，一手房价格的水分逐渐被挤出，但是由于优质教育资源的稀缺和分布不均衡，导致学区房热炒，2021年年初上海这轮行情，就是由学区房领涨所带动的，学区房成为二手房市场重要的扰动因素，因此在今年4月30日的中央政治局会议上，首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”。相应地，“北京话”讲的很好的上海率先出台学区房新政，“打响了防止以学区房等名义炒作房价的第一枪”。此外，围绕着二手房价格的投机波动较大的情况，社会主义先行示范区深圳也率先启动二手房指导价格，其目的是“引导商业银行合理发放二手住房贷款”，这又是在信贷层面釜底抽薪了一把。截止7月28日，深圳、上海、广州、东莞、西安、宁波、成都、无锡均已经发布二手房指导价格，按照这一趋势，参考22城集中供地名单，后续将会有更多城市加入二手房指导价格名单。以1987年深圳第一场土拍为起点，经过34年的发展，在行业红利、土地红利、现代化（城镇化和工业化）红利、金融红利的加持下，中国房地产走过了波澜壮阔、光彩夺目的发展历程，演绎了无数瞠目结舌财富故事，深刻地改变了人们的财富观念，重构了社会利益结构。房产成为居民资产结构中最重要的部分，由于房价的快速上涨带来的剧烈财富再分配效应，使得社会贫富分化程度愈演愈烈，毕竟“天之道损有余而补不足，人之道损不足以奉有余。”而众所周知，贫富过度分化是社会稳定发展的最严重毒瘤，这既是影响了社会的公平正义，也是为社会的动荡混乱埋下最大隐患。中央与地方、实体经济与房地产、房地产上下游产业链、有房与无房，各个群体之间围绕着中国房地产这个巨大的财富聚集地，从各自的立场出发进行各种诉求与博弈，使得整个房地产呈现出纷繁复杂、难以捉摸的表象，但是如果细心观察2016年9月以来的这一轮调控，我们会坚信未来：房住不炒、长效机制一定会实现。因为最高领导人在建党100周年庆典上的讲话庄严宣告：
新的征程上，我们必须紧紧依靠人民创造历史，坚持全心全意为人民服务的根本宗旨，站稳人民立场，贯彻党的群众路线，尊重人民首创精神，践行以人民为中心的发展思想，发展全过程人民民主，维护社会公平正义，着力解决发展不平衡不充分问题和人民群众急难愁盼问题，推动人的全面发展、全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展！当时代的齿轮转动到2021年，站在百年未有之大变局和中华民族伟大复兴战略全局来看，一个历经百年沧桑，仍风华正茂的政党，将会秉持不忘初心牢记使命，消除剥削、消除两极分化，最终达到共同富裕。
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