房产税怎么就来了？

作者：猫哥
本文由公众号猫哥的视界（ID：maogeshijue）授权转载。

这两天房产税的话题成为了舆论的焦点，在阐述房产税之前，你得有一个宏观全局性视野，俗话说低头走路，还得抬头看天——只有对宏观的“天”有一个清晰的认识，你才能对房产税的“路径”了然于胸。

1 出台背景

最近经济有点困难，私下渠道听到很多人对经济政策有很多抱怨。其实，这些对当下经济政策抱怨的都是不了解未来国家发展格局的。

那么未来国家发展的大格局是什么？

是要建立内循环为主的经济模式。

正所谓纲举目张，内循环就是这个纲。抓住这个牛鼻子你才能对宏观经济格局有清晰的认识。

建立经济内循环有三个关键——能源自主自立；产业链配套安全；消费活跃，并且可持续增长。

前两者是供给端，后者是消费端，这三个关键解决了，内循环就基本建立起来了，其余细枝末节都是浮云。

能源自主自立：这就要能源结构进行根本性转型，从对化石能源的依赖转化为以清洁能源为主。

现在我国石油依赖度超过70%，其中一大半都要从中东、非洲进口，这个现状不改变，就是致命的经济“人质”，让我们处处受制（台湾问题迟迟不能解决，多半就是因为如此）。

现在西方国家对气候问题非常重视，我们现在就是要借着这个机会进行能源转型，节能减排就是最好的能源转型方式。这个问题的重要性我在《发达国家扔出的“两个质子”》中有详细的阐述，这里就不重复了。

产业链配套安全：这个不用详说，大家也明白，就是要解决卡脖子工程，打通堵点，顺利实现产业升级。

消费活跃，并且可持续增长：这是一个比较大的挑战。目前我国面临的最大问题就是消费力不足。今年国庆，出行人数已经达到2019年的90%，但是旅游消费却只达到60%，消费非常疲软，PPI与CPI背离已经持续了近6个月。

消费不起来，内循环就是无本之末。所以，现在提出“共同富裕”，其实就是提高中低层人群的收入，按照规划在15年之内要让4亿中端人群规模翻一倍，同时中间阶层人群收入也要翻一倍。

怎么做到？

两个途径。

途径一：目前中国老百姓可支配收入的规模占GDP的比重只有42%。共同富裕发展的逻辑下，今后十五年，会从42%逐渐上升到50%以上（这是黄奇帆一次演讲中提供的数据），也就是老百姓在GDP分配比重会增加8%。

这8%谁来出？

参与国民经济分配的有三个对象：老百姓、政府（税收）、资本。

现在我国的财政状况，指望未来大规模减税是不可能的，全球未来大的趋势也是加税而不是减税，中国也是如此，未来大的趋势也是会通过税收加大财富二次分配的力度。

所以，这8%大概率是资本出。

按：高收入人群一般也是资本拥有者，所以加大对高收入群体征税力度也可以视为对资本加大征税力度。

具体渠道也有两个。

一个是未来会加大对高收入人群的征税力度，包括遗产税、房产税、碳排放税（大排量汽车、大面积高端住宅），还有就是特定领域的消费税力度也会加大（烟酒、珠宝、高端奢侈品）。

另一个就是鼓励三次分配，也就是鼓励富裕人群做慈善，鼓励企业提高员工工资等。

途径二：最近大领导在《求是》撰文旗帜鲜明地提出，要提高居民在住房、金融资产、农村土地等各类财产性收入。

这是什么意思呢？

房产：按照房住不炒的原则，房价是不可能大幅度上涨的，所以房产带来的财产性收入主要是租金。

我国房租与房价比相对其它国家是偏低的，主要是过去房价涨幅太大，租金与房价出现比较严重的倒挂，未来房价涨幅压下来，加上房子供应下降，房租慢慢会涨起来。

但是，这会有另一个问题，在房产税推出之后——也就是政府税收会分享部分租金上涨收入之后，居民还能从租金上涨收入中获益吗？

所以，房产税一定不会高于租金上涨的幅度。

但是，要注意，房租能上涨的城市一定是人口持续净流入的城市，大多数人口净流出的中小城市指望房租上涨是不现实的。

金融资产：这个主要指股票与股票型基金。在居民存款“搬家”和外资持续流入中国的双重影响下，未来我国股市行业龙头（蓝筹白马股）、战略性新型产业将持续获得更高的估值。

农村土地：这个主要是土地资本化过程中，农民可望获得更多的收益。

以上就是经济内循环的基本模式。

从经济内循环三大关键要点可以看出，要建立经济内循环的阻力也很大，在供给端，能源结构转型短期经济代价很大；在消费端，要实现共同富裕的阻力也相当大。

所以，要推动经济内循环建立一定得有外部危机的压力，通过外部压力倒逼国内经济转型。

最近，我们外部环境压力也很大，特别是在台海，双方针尖对麦芒。

美国总统拜登已经公开喊出了“要保卫台湾”，这个表态非同小可，具体分析就不展开了，我在知识星球有比较详细的阐述。

所以，10月23日，房产税顶着重重阻力终于落地，这就是在外部危机压力下推动经济内循环加速建立的一个标志，只要我们经济内循环建立起来了，就什么都不怕了。

（来源：新华社）

按：在全国人大授权房产税试点的同一天，全国人大还通过了一个关于深化国防动员体制改革期间暂时调整适用相关法律规定的决定。

同一天全国人大通过的两个决定看起来风牛马不相及，其实也有某种的联系，一个是对外吓阻美台，一个是对内加速推动内循环建设。

以上就是房产税推出的宏观背景——也就是“抬头看天”的内容，下面我们来看看房产税要“低头走路”的路径。

2 宏观思路

有了背景，下面我们再来谈谈房产税的宏观思路。

中国房产目前市值高达400万亿，这是一个分量重得任何人都无法忽视的领域。这个领域一旦产生巨大震荡，对于中国经济必定是一场灾难。

假如房价大幅度上涨，400万亿的房产存量简直就是一个吞噬资金的无底洞。同样房价一旦大幅度下跌掀起一股抛售潮，哪怕仅仅只是抛售10%的房产也需要将近40万亿资金来承接，这也是不得了的大事。

所以，针对房地产所有的政策首先就是要稳妥，确保房地产市场不能引发巨大的震荡，必须循序渐进，以温水煮青蛙的模式来逐步达到相应的目标。

本次房产税试点确定了中央制定基本原则，地方制定实施细则的模式，那么就是给予地方政府较大的政策制定空间。

对于地方政府而言，在制定房产税实施细则的时候一般就要考虑两个目标。

其一，不能引发当地房地产市场较大的震荡，包括不能引发较大的降价潮与抛售潮——如果出现这种情况不但要担负较大的责任，而且会直接导致地方卖地收入锐减，不管从哪个角度都是得不偿失的。

其二，要为未来房产税扩大征收范围预留空间。毕竟房产税试点的目的就是让地方逐渐摆脱对土地财政的依赖，那么房产税的收入就要在一定程度上弥补未来卖地收入下降的缺口。

说白一点，当下的房产税试点就是要趟出一条可行的道路——既要循序渐进，不能引发房地产市场剧烈震荡，又要可持续发展，让房产税收入逐步增加，慢慢摆脱对土地财政的依赖。

掌握上述思路之后，我们来推演一下，房产税试点将如何实施。

3 落地实施

哪些城市会成为试点城市？

大概率是目前房价上涨压力比较大的城市，也就是人口净流入的大型城市。

但是，这不是关键，房产税一旦铺开试点，全国其它地区也会密切关注，一旦有部分城市试点取得成效，要铺开扩大试点城市会非常快。

毕竟，在不对商品房市场产生较大影响的情况下，增加一块稳定的房产税收入对于地方财政属于极大的诱惑。

房产税会怎么征收？

出于节约税收成本的考虑，房产税的征收大概率会采取“自愿申报+滞纳金”的原则。

那么老百姓为什么会主动自愿申报呢？

因为如果不主动自愿申报，系统就会计算你应纳税金额的滞纳金，未来多套房业主总有卖房的时候，届时连本带利一起扣除。

即使多套房业主一直不卖房，房产税累计达到一个比较大的金额数字，自然税务机关就会有找你收税的动力。

关于抵扣面积。

网上对抵扣面积比较乐观，普遍传言人均抵扣面积在60平左右，这个问题我觉得可能大家过于乐观了。

目前我国城镇居民人均居住面积是30平米左右，抵扣面积设置越大，意味着税基就越小，这个标准一旦定下来，未来要降低（抵扣面积）就很难了。

所以，我认为房产税一开始抵扣面积一定会远远小于60平米，税务机关会把税基尽量定得比较大，也就是起征点比较低，最多前期给予刚好过起征点的家庭住房一定的优惠。

按：我国个人所得税起征点为800元实行了多少年？目前起征点也还是5000元，就是这个道理。

关于征税范围。

目前基本原则就是农村住房不征收，但是城市居住和非居住房产（也就是住宅、商铺、公寓、写字楼甚至包括厂房）都会征税。

这里就涉及一个问题，城市小产权房会不会通过缴纳房产税获得合法身份？

我认为小产权房涉及面较广，牵涉的问题非常复杂，前期房产税试点阶段未必会涉及小产权房，毕竟饭要一口一口吃。

中国改革路径都是先易后难，先把产权没有任何纠纷与瑕疵的房产税收起来，再慢慢铺开扩大征收范围才是比较稳妥的。

另外，即使未来要对小产权房征收房产税，估计税率会远远高于普通商品房，毕竟小产权房没有向政府缴纳相应的土地出让金，要想通过房产税获得合法身份享受相应的城市福利，一定会有较高的门槛。

所以，网上那些流传的借着房产税的契机就能让小产权房轻易转正的观点是不靠谱的，用脚指头想一想，国家出台房产税的目的是什么——是从房产持有者手中征收一笔税收去补贴低收入人群，从而实现共同富裕，而不是给小产权房持有者封一个政策大红包！

关于税率。

前期大概率是实施阶梯税率的模式，起征点不会高，估计在1%左右甚至可能更低（循序渐进的模式），但是未来大的趋势房产税综合税率会慢慢提升。

我来给大家算一笔账。

目前我国每年土地出让金大概是8万亿左右。假如未来5年后这个数字降了一半，萎缩为4万亿，那么5年后房产税收入就要达到4万亿（甚至更多）。

目前中国房地产市值大致是400万亿，因为要扣除农村住房以及城市家庭抵扣面积，那么实际纳税的房产市值大致只剩一半，也就是200万亿左右。200万亿市值房产要缴纳4万亿房产税，那么综合平均税率负担就是2%。

这个综合平均税率看上去不算高，但是如果是一线高房价城市，如果持有多套住宅，又因为种种原因现金流并不是太充裕家庭，这个负担就比较大了（比如2000万市值的征税房产，每年就是40万的税负负担）。

所以，即使是房产税实施采取循序渐进的模式，也会导致高房价一线城市人员结构的加速调整，简单地说，在一线城市持有多套房产的压力会进一步加大。

当然，从另一个角度，房产税的全面实施有利于城市租赁用房的发展——很多人担心房东会把房产税转嫁给租赁客身上，我觉得短期内有可能，从长远来看，这种可能性不大。

原因很简单，租金价格涨跌说白一点就是一个供求关系，房东强势背后的经济规律就是供不应求，但是国家的宏观层面早就考虑到了这个问题。

未来在大型城市，地方政府建设用地供应会首先向租赁用房倾斜，只要市场租赁房投放量与需求基本平衡，房东就很难将房产税转嫁给租赁客。

我国大城市租金与房价比目前普遍低于3%，发达国家一般是5%左右。未来假如大城市租金与房价比增长到5%，扣除房产税综合税率2%，房东收入还是3%，这个增长的2%就是政府转移支付实现共同富裕的收入。

4 新时代

房产税是自房地产去金融化后的另一个重磅手段，对房地产注定将产生深远的影响。

不管是试点城市还是非试点城市，房产税都会极大地影响老百姓的心理预期——持有房产是有成本的！

对于那些人口很少、生活配套不足的房产首先就是致命的打击，在过去，可能还有消费者会买下来，即使暂时不住也可以慢慢等它升值，现在就不行了，房子摆在那里也有成本。

同样因为有持有成本，即使是成熟区域，房价上涨的预期也会大幅度下降——房住不炒慢慢将深入人心。

对于商铺、写字楼等物业可能打击更大，因为这类物业一般来说租金本来就很低，覆盖按揭利息都很难，现在又增加一块房产税，简直就是亏到姥姥家了！

国家对房产税虽然会采取循序渐进的步骤降低对房地产市场的震荡，但是震荡一定会有的，大部分顶风作案、一定要与管理层“房住不炒”对着干的投资者未来结局必定不会好。

中国要建立内循环为主的经济模式必定要摆脱对房地产的依赖，这是一条艰难的转型之路，在这个过程中注定会有这样那样的阵痛。

但是，不经历风雨怎么见彩虹，房地产时代落幕后是一个新时代的帷幕在缓缓拉开。

对于内循环为主的新时代，我是满怀期待的。

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