房地产税的影响，远不止房价这么简单！

作者：戎评
来源公众号：戎评（ID：rongping898）
已获转载授权

房地产税试点终于落地，不论是试点时间长达五年，还是全面推出需要更长的时间，其信号意义远大于实际意义，开弓已无回头箭，体现的是政策推动房地产市场改革，促进共同富裕的决心！

房地产税的试点，其实是楼市运行逻辑彻底转变的开始：

1. 房地产绑架实体经济的所谓“大而不能倒”的利益属性，将会显著弱化甚至彻底消失。

   
   

2. 房子“保值增值”的金融属性被削弱，将主要回归居住属性，房子核心资产的地位下降；

   
   

3. “土地财政”的地方政府收入模式将被改写，房地产税将成为地方政府收入的主要来源；

   
   

4. 对于促进“共同富裕”具有深刻的引导意义，让居者有其屋，是政策的终极目标。

   
   

这是一场影响每个人利益的深刻变革，不仅影响人们对短期房地产价格走势的判断，而且影响对房地产长期投资价值的评估，对于过去高速发展、风光无两的房地产行业来说，也是一次凤凰涅槃的冲击与重生。

我认为，房地产税的试点，初期重在对房地产市场预期的引导，即居住需求以外的投机需求会因此收敛，从而保持房地产市场价格的稳定；

中期而言，是对房地产生产模式的改变，即以地价为基础，由此衍生的各种房地产加杠杆和债务扩张模式的矫正；

长期而言，是调节依靠房产产生过高收入的群体，并对低收入群体和无房者进行适度补偿。

从某种意义上而言，房地产税的试点以及此后的推出，对于挤压中国房地产市场的泡沫，促进房地产的软着陆有深刻的意义，我们很可能在避免一次类似日本房地产泡沫破灭的危机。

房地产税能不能实现“居者有其屋”的目标，这其实有赖于政策的多管齐下，房地产税能在一定程度上打击投机需求，让房地产市场回归正常秩序，有利于刚需者买房，但要实现住有所居，还需要政府利用税收调节在经济适用房、公租房等方面下功夫。

房地产税试点其实已经不是单一的税制改革，而是承载着共同富裕使命，是搬掉压在人们身上的房地产这座大山的推进器，从根本上符合绝大多数人的长远利益。

房地产税试点被看成是共同富裕在房地产行业的落子，它的使命生来是调节过高收入，稳定中等收入群体，“补偿”低收入群体的。

央行公布的城镇家庭负债统计报告显示：

我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套房的家庭占58.4%，有两套房的占31.0%，有三套以上住房的占10.5%，户均有1.5套。

据《七普》统计，2020年城镇人口为90199万人，平均每人家庭户数为2.62，结合上述数据不难看出，拥有两套房家庭的数量约为1.06亿，三套及以上住房的数量约为0.36亿。

其中，总资产最高的20%的家庭资产占全部家庭总资产比例的63.0%，而最低20%家庭所拥有的资产只占全部样本家庭资产的2.6%。

这意味着征收房地产税不仅有广泛的“课税”基础，而且实施起来对房地产市场的影响非常深远，其中对房价波动的不确定性有明显地增强。房地产税的实施将有利于房地产行业的长期健康稳定发展。

房地产税作为促进共同富裕的手段，对于全体居民来说，其实都蕴含着政策的善意。

有人会说，对于多套房家庭明显是利空呀，怎么可能是善意呢。

且听我分析。

第一，对于二套房以上的家庭来说，房地产税的征收有利于促进家庭资产多元化配置。

央行报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示：中国人70%的财富是房子。

在美国，房产在家庭总财富中的占比仅为3成多，金融资产接近7成，家庭财富结构大相径庭。我国居民财富过于集中在房地产，金融资产只占30%，股票和基金、保险和养老金比例偏低，这几类资产合计仅占居民总资产的8%，而韩、日、美这一比例分别为20%、30%和56%。

房产占比过高，意味着许多家庭难以忍受房价的剧烈变动。一旦发生波动，首当其冲的就是高杠杆负债的家庭。持有房子是一把双刃剑，在房价大涨的时候，持有房产可以实现财富增加，但是在房价涨幅收窄甚至房价回调的时候，多套房拥有者会因为持有房产巨大的成本而承受巨大的负担。现在房子的持有成本非常高，持有成本基本上可以达到6%-8%。

征收房地产税，能够在很大程度上提高多套房的持有成本，使得人们在进行资产配置时全方位评估持有不动产带来的成本和风险，提高其它金融资产的配置比例，进行多元化配置，从而提高家庭财富抵御风险的能力。

第二，对于住房刚需者来说，房地产税的征收打掉了房子的投机属性，那么，房价高企的资金炒作基础其实就消失了。一旦房价不能持续上涨，甚至有可能走下坡路，那么，刚需者的买房机会就到来了。

从纳税对象来看，试点房地产税是对保有环节的征税，从国际经验来看，对首套刚需影响较小。房地产税属于地方税的一种，国务院制定试点具体方法，试点地区制定具体实施细则，各地或将结合各地的实际情况，从征收的免征范围（针对新增住房或存量住房征收，按人均面积或套数征收等）、税基、税率等方面制定适合当地的征收细则。基本上，不会对首套房产生什么影响。

近期，伴随着房地产税推进的消息传来，在一些一线城市，比如上海、北京、广州，不少有多套房的业主已经开始集中挂牌出售。从官方数据可以看出，不少城市的一手房价出现了一定程度的下降。不过，从长远来看，房价不会一直下降下去，最终的走向还是趋于理性消费，趋于房价健康平稳。

第三，对于低收入群体来说，国家会通过税收转移支付实现“居者有其屋”的总体目标。

总理曾透露，我国有6亿人月收入不到1000元，据权威机构统计，全国有9亿人月收入不到2000元，如果你月收入过万，那你已经是超越全国90%以上人口的“有钱人”了。

这些群体里面有很大一部分是农民，但其实农民的自有房屋率是最高的，而且农村宅基地及其上的住房是不收房地产税的，因此，真正有住房需求的是城镇低收入群体。

房地产税的核心作用其实就是“调节高收入群体”，平衡社会贫富差距，让高收入群体多缴一些税，用来给中低收入者补贴。长期来看，房地产税可以为保障性租赁住房和共有产权房的建设产生支持，有望降低中低收入群体的居住支出，释放中低收入居民的消费需求，进而推动消费总量扩张。

房地产税虽然是针对房屋持有者征收的，但其实牵一发而动全身。

首先，房地产税的试点，体现了中央整治房地产市场乱象的决心。

房地产对于中国经济的重要性不言而喻，2013年房地产及相关行业对中国经济增长的贡献一度接近30%。过去为了稳增长，经常会出现经济不好就放松房地产市场调控的情形，从而使得房价越调控越涨，开发商因为押注政策的确定性，胆子越来越大，不断加力扩张和加杠杆，每当经济出现下行苗头的时候，总有放松房地产调控的声音泛起。

十八大以来，虽然中国经济增长从高速降到中速，但是中国经济增长的质量和韧性却在不断提高，随着产业结构的优化升级，以及服务业等第三产业在经济中的比重不断提升，新增就业稳定，房地产行业对实体经济的重要性显著下降。到2020年，房地产业增加值对GDP的贡献率为7.3%。

在此背景下，决策层有了对房地产行业动刀子的条件和决心。

2016年的中央经济工作会议正式提出“房住不炒”的楼市调控总基调，此后，中央的房地产调控紧平衡状态一直未被打破。机构数据显示，2021年来房地产调控政策全面刷新历史纪录，年内楼市调控次数创新高突破400次。

面对房地产高压态势，在行业还很火爆的时候，2018年秋季地产头部开发商万科率先喊出“活下去”的口号，当时受到地产行业的群嘲，现在看来，特别是在某万亿房地产巨头因为激进扩张一地鸡毛的时候，更是印证了万科的前瞻性。

据不完全统计，从2021年1月1日至今的不到300天时间里，单单是发布了破产文书公告的房企就有339家，一天一家都打不住。如此大规模的倒闭潮，一方面说明行业凛冬已至，另一方面说明房地产行业亟待刮骨疗毒。

其中，类似过去盲目押宝政策放松，奢望“救市”，已经没了现实可能性。

房地产税被认为是调控楼市的大杀器，是中央下决心推进房地产行业改革的标志性事件。

此前一直在喊房地产税出台，但只见楼梯声，不见人下来。现在全国人大常委会已经授权国务院进行房地产税试点，在法理上已经扫清障碍。

对于房地产行业来说，房地产税试点的落地，正是重塑房地产行业的开始。

其次，房地产税的试点，引导房子回归居住属性，打击行业过度投机倾向。

房地产税是对房屋持有者征税，根据试点文件透露的信息，除农村宅基地及其上住宅以外的居住用的各类房地产都需要征收新版房地产税，非居住用房地产继续按照老版房产税执行。也就是说，城镇居民的各类房地产都是房地产税的征收对象。

房地产税设计的初衷，是为了调节住房的公平性。简单来说，就是那些有钱囤积大量房子的人，要么你抛售房子增加房屋的供给，把房源买入机会让渡给无房者，或者把房价压下来，要么你为持有多套房交税，作为政府转移支付给低收入群体或无房者的相应补偿。

考虑到保护老百姓的正常居住需求，房地产税的征收一般会设置免征面积或者首套免征，税率按照面积和套数进行递增。因此，对于大多数人来讲，其实房地产税的负担并没有或者并不重。

但是，房地产税是对楼市过度投机的“威慑”，对于那些炒房团来说是重大利空。那些动辄数十套甚至上百套的房叔房婶，很可能面临高额税率的“调节”。在房地产税试点消息发布的前几天，上海就有“神秘房东”抛售93套房，虽然消息被澄清对象是房产公司，但是也足以反映房地产税试点的威力。

最后，房地产税试点，是地方“土地财政”模式转型的开始。

地方政府发展房地产是靠卖地收入获益的，也就是土地财政。政府先做好某个地区的规划，然后把地划分为多个小块，分块集中拍卖给开发商。拿到地的开发商开始盖房子，把房子卖给购房者，通过卖房和买地的差价获利。一般来讲，从地拿到开发商手里之后，除了交易环节的税费，地方政府就基本停止“获益”了，对于多套房的投机炒作，更是无法调控。

“土地财政”的弊端非常明显，土地出让金有一个致命缺陷——地总有卖完的一天。卖地是吃了上顿没下顿的差事，如果转化成税收，便是源源不断的收入。为了提高卖地收入，地方政府有抬高地价的冲动，开发商在高价拿地之后，会以更高的价格卖给购房者，使得财政负担不断转嫁给老百姓。现在地方的土地出让金已经划转给税务部门征收，能够在一定程度上抑制地方政府抬高地价的冲动。预估房地产税能给地方政府带来“土地财政”50%以上的收入。

房地产税的实施，能有效抑制楼市投机，挤压房地产泡沫，并将有利于转变“土地财政”模式，构筑良好的政商关系，使房地产商按照市场规则来办事，真正重塑房地产行业的市场生态。

房地产税正式落地估计要到7、8年之后，甚至是10年以后了，但是它的试点对于中国的房地产市场，以及社会各领域都将产生深远的影响。

十年后，你会感谢房地产税、双减、医改这些在共同富裕长期目标导向下的改革政策，因为它们是推翻新三座大山

——房地产、教育、医疗，实现社会公平正义的“先锋”和“钥匙”，体现的是党和政府为了人民的利益，敢于在改革纵深领域啃硬骨头的勇气和决心。