新开的房地产税，会是怎么个计税方式？

作者：李建秋的世界
来源：李建秋的世界（ID：lijianqiudeshijie）

全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

整个信息透露的并不多，未来房地产税到底是怎么样，可能很多人并不清楚，实际上十年前就已经有部分城市进行了房地产税的试点工作，我们看一下试点的政策是怎么样的

早在2011年的时候，上海市就已经发布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，我们解析一下政策。

征收对象：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非本市居民家庭在本市新购的住房

价格计算：按照住房交易市场价格的70%计算。

适用税率：0.6%

税收减免：居民第二套以上住房的，合并计算住房面积。人均不超过60平米的，新购住房暂免征收房地产税，人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积

来解释一下这些话是什么意思。

案例1：

张三为上海市居民，张三拥有一套80平米的房子，房子市场价格为5万，请问张三应该交多少税？

答案：不交税，因为张三只有一套房子，虽然已经超过60平米，但是本市居民第二套房子才会征税，张三并非征收对象。

案例2：

张三和李四为上海市居民，且是夫妻，共同拥有一套80平米的房子，另外还有一套30平米的单间房，房子市场价格为5万，请问应该交多少税？

答案：张三李四为上海市居民，且拥有第二套房子，因此是征税对象。征税从第二套房子算起，第二套房子为30平米，第一套房子为80平米，合并计算为110平米。

按照税收减免规定，人均不超过60平米的房子，其新购住房暂免房产税，张三+李四的免征收为120平米，两套房子合并为110平米，因此，张三和李四属于税收减免部分，不予征税。

案例3

张三李四是上海市居民，且是夫妻，有一个3岁的孩子，张三李四拥有一套房子为100平米，另外还有第二套房子50平米，房子市场价格为5万，请问应该交多少税？

答案：张三和李四的免税部分为120平米，他们的孩子也有60平米的免税面积，因此一共加起来为180平米，因此，张三李四依然处于免税面积内。

案例4

张三和李四为上海市居民，且是夫妻，共同拥有一套80平米的房子，另外还有一套70平米的房子，房子市场价格为5万，请问应该交多少税？

答案：张三和李四免税面积为120平米，而两套房子加起来为80+70=150平米，超出了30平米，超出的部分计算进税收。

房子市场价格为5万，30平米，即为150万。

面积按照市场价格的70计算，即150*70%=105万

房产税为0.6%，即105万*0.6%=0.63万。

即张三和李四每年要交房产税6300元。

我们可以看到，如果按照上海市的房地产试点的方式，计税的方式其实比较严苛，大部分人其实是不交税的。

税收试点和猜想部分。

上海那个房地产税属于娱乐局，真开征肯定不会是那样的。所以大家不要想太多。

以五年为期进行试点，也就是说真正开征房产税，最早也要等到五年以后了，因此近期是不需要交税的，这五年应该为一个缓冲期。

现在的房产价格较高，并不是一个开征的好时期。

如果房产能够压住不长，目前中国的GDP增长率应该还可以达到5%到6%，假设以6%的速度增长，连续5年，根据复利计算，那么增长为33.82%，如果试点成功，那么经过研讨，实施，可能还需要两到三年，那时候可能是比较好的房地产征税的时机。

考虑房地产税并不是一个单一的概念，而是一个综合性的概念，既然要搞双循环，内循环要带动则必须有一定消费，居民手里没钱是消费不动的，很多人担心一旦开征房地产税会加大居民负担，实际上如果普通人的负担真的继续加大，那内循环必然会出问题，这一点是必然会被考虑进去的。

另外，既然已经开始鼓励生育，那么房地产税肯定会考虑到孩子多的家庭的免税部分，肯定会继续加大免征面积。那种多子的家庭极有可能完全不征税。

而手里有多套住房的，比如说一个人名下有五六套房子的，不用想了，那就是被开征的对象。

关于70年产权的问题，很多人有疑惑，就是国外的房地产税是建立在房产私有的基础上，既然在买房只有70年，那么征税依据何在？

这个其实很简单解决，续就是了。建国一共72年，搞商品房是自改革开放后才有的，距离70年还早得很，真等到第一批商品房到期后，直接给续一点问题没有。

而且房产税最根本的就是解决地方财政问题，未来房地产市场已经稳定，地方财政有了稳定的税源，外加上城市已经扩建到一定程度，城市化已经推进到一定程度，再卖地也卖不出去，中国房产税必然是通过房产税+卖土地交错进行了，且会逐步转入到以房产税为核心地方收入。

我们看看其他国家房地产税情况，以德国为例，德国对于对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的第一套住宅不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。房产税由德国地方市政府负责对不动产征收，采用比例税率，税率范围为0.98%至2.84%，平均税率为1.9%。

5年内卖3套以上房产的，对获利部分征收25%的资本利得税。

不动产通过交易过程获利的，缴纳15%的差价盈利税。

购置房产用于出租的，依照房租收入征收25%的资本利得税。

德国的房地产税很明确，轻持有，重交易，根据盈利和年限征税，鼓励居民购房并长期持有，抑制房价过快上涨和投机。

房产税还有一个问题，就是联网问题，比如说张三在上海有一套房，在北京也有一套房，这个如何计算？如何确定是刚需住房和空置等等问题需要进一步理清。

在中国其实有很多持有多套房的隐形富翁，可能现在大家察觉不到，真等到征收的时候，会炸出不少人的。

如果年轻人负担太大，导致不结婚，不生育，那肯定是不行的，这和国家基本政策都违背了，年轻朋友不要太过于焦虑，征税主要对象不是你们。

另外，今天有人给我发私信，说有三套房了，这下不成韭菜了？

三套房就不要自称韭菜了好吧。